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Administração

QUANDO OS ZELADORES ASSUMEM O PAPEL DE SÍNDICOS

 

Em alguns condomínios, os síndicos, além de exercerem suas funções como administradores, têm que aliar sua vida profissional extra-condomínio com a árdua tarefa de comandar as outras pessoas do condomínio. São advogados, médicos, engenheiros, empresários e outros profissionais que se veem, muitas vezes, com a agenda cheia de compromissos e eventos. Nesses casos, a figura do zelador geralmente é assimilada a do síndico. Por senso comum, os moradores e condôminos enxergam o zelador como um subsíndico ou como o próprio, em sua ausência. Acontece que, ser zelador e ser síndico são coisas muito diferentes.

zelador de condomínio

Ao zelador cabe:
  • Zelar pela estrutura do condomínio (isso inclui a estrutura elétrica, hidráulica, maquiária e administrativa do segurança);
  • Ficar por dentro do estoque e inventário de itens do condomínio;
  • Zelar pelo patrimônio do condomínio;
  • Ser cordial e prestativo com os moradores;
  • Anotar as ocorrências na ausência do síndico;
  • Realizar pequenos reparos emergenciais no condomínio;
  • Ser exemplo aos outros funcionários e fiscalizar se suas funções estão sendo devidamente exercidas;
  • Ter noções de segurança em todas as áreas do condomínio;
  • Ter visão preventiva quanto à problemas futuros, entre outras funções.

O síndico é aquele que representa o condomínio legal e juridicamente. Apenas ele, por exemplo, pode cobrar os condôminos quanto à pendências no que se diz respeito às suas contribuições.

Vale lembrar que o síndico pode passar a outro, total ou parcialmente, suas funções e seu poder dentro do condomínio, desde que seja aprovado em assembleia. O que não pode ocorrer são os acordos verbais entre síndicos e zeladores, onde o primeiro dará ao segundo, plenos poderes e autoridade sobre o condomínio.

O QUE É MELHOR PARA O CONDOMÍNIO: UM SÍNDICO OU UMA ADMINISTRADORA?


A gestão de um condomínio pode ser bastante complicada. Fazer valer todas as leis, cobrar que os deveres dos condôminos, principalmente os que dizem respeito à taxa condominial sejam cumpridos, realizar a manutenção do condomínio, fazer compras, cuidar da segurança, convocar assembleias, resolver as ocorrências, gerenciar os agendamentos, contratar empresas terceirizadas, manter a ordem, evitar e, se for o caso, resolver conflitos internos… Ufa! Ás vezes é coisa de mais para um síndico fazer. Para casos onde o trabalho é demasiado pesado, existem as administradoras de condomínio, que realizam o mesmo trabalho de um síndico, mas atendem vários condomínios de uma só vez e contam com uma grande equipe com funcionários que atuam nos mais variados campos (jurídico, administrativo, serviços gerais, segurança, etc). O que é o ideal para o seu condomínio?

síndico ou administradora?

Dependendo do porte e do padrão, a melhor opção, sem sombra de dúvidas, seria fechar contrato com uma administradora. Além de cuidarem, de forma geral, dos assuntos condominiais, as administradoras geralmente assumem toda a responsabilidade, principalmente no que se diz respeito a cobranças de taxas condominiais. Qualquer assunto ou necessidade que o condomínio tiver, se o contrato com a administradora cobrir, será resolvido pela administradora. Em alguns casos, mesmo se o porte do condomínio for grande, é possível geri-lo sem a ajuda de uma administradora. Claro que as tarefas deverão ser divididas entre síndico, subsíndicos e conselheiros. Estes últimos, serão de extrema necessidade para o condomínio no que se diz respeito a controle das contas e transparência da gestão.

Se o condomínio for de menor porte, é possível dividir as tarefas entre síndicos e grupos gestores, formados pelos próprios condôminos. A gestão, nesse caso, pode ser ainda mais transparente pois a administração do condomínio será realizada por pessoas de dentro, geralmente conhecidas pela maioria dos condôminos.

FOGOS DE ARTIFÍCIO NOS CONDOMÍNIOS: SAIBA COMO UTILIZÁ-LOS

Se você planeja utilizar fogos de artifício para a comemoração das festas de fim de ano, seja em sua casa ou em seu condomínio, essa matéria com certeza irá orientá-lo sobre os riscos e as leis que tratam desses artefatos explosivos.

Há 4 classes de fogos de artifícios, cada uma com suas restrições e definições:

● Classe A: Os fogos classificados na categoria A são aqueles que apresentam os fogos de vista, mas que não apresentam o estrondo. Existem outros daclasse A que possuem pequenos barulhos. Eles só podem conter, no máximo, 0,2 g de pólvora. São utilizados em balões pirotécnicos, bombinhas, etc. Os de classe A podem ser usados por crianças que tenham idade superior a 12 anos, desde que estejam sendo supervisionadas por um responsável maior de idade.

● Classe B: Os fogos classificados como categoria B são os de artifício que apresentam os estrondos e assobios. Eles podem conter no máximo entre 0,21 e 0,25 gramas de pólvora. Alguns exemplos de fogos da classe B são: morteirinhos de jardim, serpentes voadoras e outros.

● Classe C: Os fogos de artifício classificados na categoria C apresentam estampido (estrondo) e assobios. Neles, podem conter, no mínimo 0,25 g e no máximo, seis gramas de pólvora em cada bomba. De acordo com um regulamento da lei, o R-105, os fogos da classe C não podem ser adquiridos por menores de idade e a queima desses fogos precisa de autorização legal do governo, em que serão designados o local e a hora, no caso de festa pública. Será sujeito à autorização em qualquer lugar. Os foguetes com ou sem flecha, os rojões com ou sem vara, entre outros, fazem parte da classe C.

Classe D: Os da classe D são os fogos com estampido. São os de qualquer tipo, contendo mais de seis gramas de pólvora. Normalmente, esses fogos possuem mais de três polegadas. Utiliza-se em peças pirotécnicas. Eles são presos por estruturas especiais usadas nesse tipo de espetáculo.

Há, também, diversos decretos de leis que falam sobre a utilização, venda e comércio desses artefatos. O Código Civil pode ser conferido aqui.

Essa prática que pode ser bonita, esconde um grande perigo, inclusive de morte, por trás das cores e das combinações que são possíveis de se obter com o uso de tal material. É necessário frisar que a compra e manuseio de fogos de artifício de categorias C e D são proibidas a menores de 18 anos.

FOGOS DE ARTIFÍCIO E CONDOMÍNIOS: COMBINAÇÃO PERIGOSA

É praticamente impossível pensar nas festas de fim ano sem que os tradicionais fogos de artifício não venham na cabeça. Durante o decorrer do ano, é normal a queima de fogos em comemoração isoladas, principalmente aquelas comemorações que remetem à times de futebol que tenham ganho algum campeonato ou competição, mas é no fim do ano que essa prática se mostra mais presente.

Por mais que a queima de fogos seja algo bonito, para quem vive em um condomínio, além de perturbadora, essa prática pode ser bastante perigosa. O barulho proveniente das explosões de fogos na atmosfera é ainda mais alto para quem vive na parte superior de um condomínio, o que acaba por irritar bastante alguns moradores e arruinar completamente o sossego dos mesmos. Mas, esse problema não chega nem perto do risco que uma explosão de um artefato explosivo direcionado à uma sacada ou janela de condomínio pode causar.

Um bom exemplo é o vídeo abaixo, gravado por um cinegrafista amador não identificado (também responsável pelo mal uso do artefato). As imagens mostram um foguete de classe D  que, depois de acendido, atinge em cheio a sacada de um prédio residencial. O vídeo fora captado da internet. Não há demais informações sobre o ocorrido e os responsáveis.

É importante que a utilização desses fogos esteja de acordo com a legislação brasileira e que seu manuseio seja realizado por adultos, de preferência profissionais que saibam utilizar corretamente este material. O local deve ser aberto, preferencialmente longe de estruturas residenciais verticais (afim de evitar ocorridos como o mostrado no vídeo acima), não muito próximo à pessoas que possam ser atingidas por estilhaços ou pelo próprio artefato e colocado devidamente em seu suporte, sempre apontado para cima.

A compra e manuseio de artefatos explosivos de classe C e D é proibida à menores de 18 anos. Os de categoria A são liberados para uso de indivíduos acima dos 12 anos de idade, desde que supervisionados por um adulto ou responsável.

Auditoria Preventiva em Condomínios

A Auditoria Preventiva é a garantia que as informações prestadas do condomínio representam a realidade das transações financeiras ocorridas, em outras palavras, visa tornar transparente a gestão.

Engana-se quem pensa que a auditoria somente é necessária quando há suspeitas de fraude ou desvios de verbas no condomínio. Adotar essa prática significa agir preventivamente.

Realizada mensalmente, a auditoria preventiva evita problemas na gestão condominial mediante a avaliação de orçamento, da idoneidade e adequação das notas fiscais de prestadores de serviços (através do cumprimento de legislações municipais e federais), checagem de recebimentos, bem como conferência e orientação a elaboração das declarações mensais que o condomínio precisa entregar aos órgãos tributários.

Com o objetivo de certificar que as contas, tanto de entrada de recursos como de pagamento de despesas, estejam comprovadas por documentos hábeis e de acordo com o orçamento aprovado em assembléia, a auditoria preventiva aparece no atual cenário condominial como excelente opção, pois além de prática, visa prevenir problemas futuros.

Nesta seara, torna-se inviável que cada condômino necessite olhar pastas e pastas a fim de supervisionar a atuação da gestão. Assim, ao organizar e dar visibilidade às informações financeiras do condomínio, mediante auditoria preventiva, a gestão ganha credibilidade e os condôminos passam a estar inteiramente cientes da situação financeira do condomínio de forma fácil, clara e segura.

Certo é que em muitos condomínios o síndico e os conselheiros são pessoas honestas, todavia, não dispõem do tempo necessário para o exame criterioso das prestações de contas, com a utilização de técnicas e procedimentos próprios da análise. Assim, muitos são levados, pelo curto espaço de tempo, a atuar baseado na confiança ou incorrem em demora na aprovação das contas.

A auditoria preventiva realizada por profissionais experientes poupa o tempo individualmente despendido pelos Conselheiros e pelo Síndico, bem como fornece respaldo técnico.

Vale destacar que o investimento em uma auditoria periódica é menor do que os custos com auditoria emergencial e com as multas e demais encargos oriundos de problemas na gestão.

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ISOLAMENTO ACÚSTICO: CHEGA DE DOR DE CABEÇA!

o sossego do morador. Para uma unidade que está cercada por outras quatro, uma simples queda de um objeto já pode ser suficiente para acordar ou atrapalhar o bem-estar. Passos à noite, arrastar de móveis, barulho da TV, de rádio, de brigas e discussões dos vizinhos são constantemente alvo de reclamações por quem se sente incomodado.

E se mesmo depois de ter conversado com o síndico do condomínio, o barulho persistir? Bom, essa seria, provavelmente, a hora de se mudar ou encontrar um jeito mais fácil de acabar com esse problema.

A melhor solução para esses casos é a implantação de isolamentos acústicos no condomínio. Eles podem ser colocados em portas, janelas, pisos, forros e até mesmo tubulações (para quem se incomoda com o barulho da água corrente puxada pelas bombas). O isolamento acústico pode acontecer por meio de placas de cimento, gesso, chapas de aço, amortecedores ou outros materiais que atuam como isolantes acústicos. Se aplicadas corretamente, essa solução poderá fazer com que a paz volte a estar presente nos apartamentos. Para cada caso, há um valor e um modo de instalação diferenciados, além, é claro, da recomendação para cada situação. É preciso verificar se a intervenção da estrutura necessitará de uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RTT (Registro de Responsabilidade Técnica). Além disso, é bom verificar se a unidade inteira (piso, forro, portas, janelas e tubulações) será necessário.

Vale lembrar que essa solução é tanto para quem reclama do barulho quanto para quem causa o barulho. No primeiro caso, o cliente ficaria satisfeito com o seu sossego e no segundo com a comodidade em não ter que alterar seu padrão de vida.

É recomendável o uso de isolamento acústico não só nas unidades do condomínio, mas também nas áreas de utilização comum, como salões de festas, sala de jogos, salas de cinemas, salões gourmet e garagens.

DECORAÇÃO DE NATAL JÁ COMEÇA A APARECER NOS CONDOMÍNIOS

Com final do ano, uma das festas mais bonitas, coloridas e, claro, brilhantes contribui para o condomínio ficar mais bonito. A decoração de fim de ano, principalmente no que se diz respeito à comemoração natalina, costuma ser bastante atrativa principalmente nos condomínios. Por sua forma, tamanho e outros elementos, os condomínios dão um verdadeiro show no quesito iluminação de decoração. Árvores, guaritas, recepções e principalmente as fachadas dos edifícios dão um brilho à mais para as cidades. É comum os condomínios decorarem as palmeiras (ou qualquer outra árvore) com luzes pisca-piscas e cordões de pérolas reluzentes. O tradicional Papai Noel é outro item que obrigatoriamente aparece nos condomínios, sejam pendurados nas janelas sejam colocados nas varandas.

Melhor ainda é quando se é possível aliar a decoração com economia. Alguns condomínios investem na revitalização das decorações utilizadas nos anos anteriores, sem ter que se preocupar com um gasto à mais. Uma coisa importante relacionada à iluminação é a substituição de lâmpadas natalinas antigas, com maior consumo, por lâmpadas LED’s que apresentam a mesma intensidade de brilho, por um custo muito menor. É possível reaproveitar os itens dos anos anteriores sem precisar de não investir em algo novo para o condomínio. O síndico pode apostar nos brechós e nas lojas de utensílios usados. É possível, ainda, contar com a ajuda dos próprios moradores para que eles possam ceder algumas peças e enfeites decorativos que não estejam usando.

decoração de natal nos condomínios

O ponto principal da decoração de Natal com certeza é a iluminação. Só de falar, os síndicos já se preocupam com uma coisa: conta de luz: realmente, de um jeito ou de outro, a conta de luz irá aumentar. Mas é possível controlar os gastos, investindo em equipamentos que consumam menos e trabalham mais (o caso das lâmpadas LED’s citadas anteriormente). Outro meio de economizar é regular o tempo que a iluminação ficará acesa. O síndico pode determinar, por exemplo, que tudo ficará ligado das 22h da noite até às 04h da manhã. A iluminação não precisa ficar ligada todos os dias, também. Se possível, concentre o tempo de utilização nos finais de semana, para que os condôminos possam desfrutar mais da beleza ocasionada pelo brilho das luzes.

O QUE FAZ UM ZELADOR?

Como a própria denominação já diz, o zelador tem a função de zelar pelo condomínio. Em outras palavras, ele é o supervisor de todos os outros funcionários do condomínio. Estes, por sua vez, deverão repassar ao zelador todas as tarefas feitas e as que ainda devem ser concluídas. O zelador deverá supervisionar cada tarefa atribuída a cada funcionário do condomínio. Uma forma de organizar isso, seria criar uma planilha com as tarefas, os status das mesmas e o nome de cada funcionário que está responsável pela mesma. O zelador deverá cobrar, se necessário, a execução de uma tarefa. Além disso, o zelador deve manter uma aparência exemplar, que servirá de base para os outros funcionários. Manter uma boa imagem, aparência e índole é essencial para um zelador.

O zelador deve saber conversar, não só com os funcionários, mas também com os moradores e outras pessoas envolvidas na vida do condomínio, principalmente quando o síndico não estiver presente no condomínio. Vale lembrar o zelador NÃO é algum tipo de “vice-síndico” ou “síndico interino” na ausência do verdadeiro síndico. O zelador continua sendo o zelador, independentemente do caso.

Costuma-se confundir alguns zeladores com os porteiros do condomínio, mas um ponto que difere o zelador dos atendentes de portaria é justamente o fato de que o primeiro não pode ficar parado na portaria, recepcionando os visitantes. O zelador deve estar sempre se movimentando no condomínio, se atentando a problemas que estejam acontecendo, aos que poderão surgir e, principalmente, na prevenção e resolução dos mesmos.

O zelador não pode ter seu tempo tomado, demasiadamente, por moradores do condomínio, pois a função dele em si pode ser atrapalhado, caso dê muita atenção à apenas alguns moradores e se esqueça do restante de suas atribuições. Isso não significa, porém, que o mesmo deverá deixar de tratar com respeito, cordialidade e atenção os moradores. Poderá, também, avisar algum condômino que não esteja cumprindo com seus deveres de morador e esteja desrespeitando alguma regra.

Para evitar futuros e possíveis problemas, é de bom grado deixar todas as funções que o zelador irá exercer, bem claras no contrato trabalhista. Caso ele venha a exercer alguma função que esteja fora do contrato, o zelador terá direito a, no mínimo, 20% do salário contratual para cada função exercida cumulativa e cotidianamente que não constar no contrato.

FURTOS E ROUBOS NA GARAGEM DO CONDOMÍNIO.

Furtos de estepes, pneus furados, lataria amassada/riscada, janelas quebradas. Esses são algumas das ocorrências que podem ocorrer dentro de uma garagem em um condomínio. Surgem, então, as questões relacionadas à responsabilidade e ressarcimento do dano. Tal fato geralmente é discutido previamente durante assembleia geral tendo, posteriormente, suas conclusões adicionadas ao Regulamento.

Se o condomínio, durante a criação do Regulamento, deixar bem claro que não é o responsável pelos danos e furtos nas dependências do local, não terá nenhuma responsabilidade quanto à ressarcimento de danos e objetos furtados. Tal decisão sobre ressarcimento ou não, varia de condomínio a condomínio. Uma vez colocada no regulamento, imunizará o condomínio de qualquer pena relacionada à possíveis furtos e danos nas dependências da garagem.

Contudo, se o condomínio, oferecer serviços de guarda, vigilância e manobra nas garagens, terá completa responsabilidade pelo ocorrido, sendo então, obrigado a ressarcir o morador. Em caso de dano ocorrido de forma dolosa (queda de telhas, pedaços de reboco que possam vir a cair do teto, portões, ou outros objetos relacionados à infraestrutura do local) o condomínio também será responsabilizado pelos danos. Caso um funcionário do local (manobrista, auxiliar de serviços gerais, etc.) cause o dano, a responsabilidade também será do condomínio. Vale lembrar que o uso de câmeras de segurança não significa que o condomínio está oferecendo algum serviço de guarda e vigilância, pois as câmeras são apenas medidas de segurança do local como um todo.

arranhões em carros nas garagens do condomínio

Em casos onde houver um culpado e testemunhas que possam assegurar o ocorrido, o morador lesado pode entrar com ação judicial contra o suspeito. Este, por sua vez, terá que se defender perante um juiz em audiência judicial que contará com a presença da vítima. O melhor, nesses casos, seria resolver sem a necessidade de contatar a justiça, em um acordo amigável entre as partes.

Quando não se tem culpados ou provas que circunstanciem o dano/furto, o morador, não tendo como culpar outro indivíduo, arcará por si próprio com os danos sofridos.

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