Administração
Em busca de segurança condomínios investem em treinamento para porteiros
A cada dia, três residências são assaltadas no estado do Rio de Janeiro. Uma violência que deixa traumas nas vítimas e a sensação de que os roubos a prédios e condomínios poderiam ser evitados com o acolhimento de medidas simples por parte de moradores e funcionários. Em um Levantamento feito pelo Sindicato da Habitação do Rio (Secovi-RJ) foi constatado que, em 90% dos casos, os criminosos entram pela porta da frente, se fazendo passar por moradores ou disfarçados de entregadores e prestadores de serviço.
A ação dessas quadrilhas tem levado os condomínios a buscar treinamento para os funcionários. Um especialista em segurança patrimonial do Secovi-Rio, afirma que o circuito fechado de TV é a principal ferramenta disponível para inibir a ação dos bandidos. Mas ainda afirma que a segurança é baseada em um tripé: tecnologia, funcionários treinados e instalações adequadas. É uma corrente que arrebenta onde o elo é mais fraco. Geralmente, a falha é humana. Para que se possa evitar este tipo de ação é preciso uma prevenção. Segue-se abaixo algumas dicas para se prevenir assaltos em condomínios:
· Mantenha bem iluminados acessos do condomínio para pedestres e veículos;
· Não deixe as chaves do imóvel na portaria e evite recados ou bilhetes afixados na porta;
· Não alugue vagas de garagem para pessoas de fora do condomínio;
· Nunca permita que estranhos entrem no prédio para usar o banheiro;
· Em caso de dois ou mais portões, abra o primeiro e deixe o segundo fechado. Após a passagem do veículo, feche o primeiro e abra o segundo;
· Guarde sigilo sobre a rotina dos moradores e evite comentar com qualquer pessoa dentro ou fora do condomínio;
· Se houver entrega e o morador estiver fora, diga que a pessoa não está e solicite a empresa novo contato para agendamento.
Dicas importantes como estas que foram fornecidas por especialistas podem ser eficientes para que se possa evitar este tipo de ação por parte de bandidos.
ALUGUEL DE VAGAS DE GARAGEM EM CONDOMÍNIOS – O QUE DIZ A LEI?
Sobre aluguel de vagas na garagem do condomínio o novo Código Civil estabelece que vagas na garagem que serão alugadas devem ser concedidas a inquilinos e proprietários. E ainda caso se queira alugar uma vaga de garagem para quem mora no local, esse tipo de acordo deve estar explicitamente autorizado na convenção. Dessa forma para alugar a garagem para não-moradores do condomínio essa possibilidade deve estar discriminada na convenção.
A lei diz o seguinte sobre este assunto: as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Nova redação dada pela lei nº 12.607, de 4 de abril de 2012.)
Os novos condomínios possuem vagas relevantes que são vendidas separadas para aqueles condôminos que necessitam de um número maior de abrigos de veículos do que aqueles relacionados ao seu apartamento. Nestes casos, é possível escolher o registro autônomo da vaga em face da unidade privada. Essa distinção concede ao proprietário a possibilidade de dispor da sua vaga de garagem de forma muito mais acessível do que se o seu registro estivesse vinculado à escrita do apartamento.
ALUGUEL DE VAGAS DE GARAGEM EM CONDOMÍNIOS – O QUE DIZ A LEI?
DROGAS EM CONDOMÍNIOS: O QUE FAZER?
Esta é sem dúvida uma pergunta que muitos síndicos e moradores de condomínios se fazem a todo momento. Com o alto índice de consumo de drogas graças à imputabilidade do usuário, conveniente a novas leis, este fato vem causando muita dor de cabeça aos moradores e síndicos de condomínios. Como todos sabem, usar, manter guardados, trazer consigo produtos entorpecentes é crime, devendo tal ato ser de qualquer maneira denunciado pelos moradores do condomínio, sendo este ocorrido fora ou dentro do condomínio.
Dessa forma não há a necessidade de inserir na convenção, por exemplo, a questão do consumo de drogas especificamente, já que qualquer outra atividade ilegal não pode ser feita no condomínio. É importante, no entanto, que ela defina regras para o descumprimento de leis federais, estaduais ou municipais – como a aplicação de multas em caso de descumprimento. Mas é importante ressaltar que se o usuário se tornar violento, começar a roubar moradores ou o condomínio ou se o comércio de drogas levar a uma movimentação grande de pessoas a segurança dos moradores pode estar em risco, o que faz disso um problema grande e que deve ser resolvido o quanto antes.
O uso de drogas nas unidades gera muita polêmica. Por se tratar de uma área privativa, não tem como fazer a fiscalização, mas se houver alguma denúncia fundamentada de vizinhos, por conta de cheiro excessivo, por exemplo, o caso passa a ser uma questão da administração do condomínio. Assim como em qualquer caso mais delicado, a primeira iniciativa deve ser sempre de negociação e conversa para que se possa resolver o problema. O síndico deve procurar o morador em um momento propício e alertá-lo sobre as regras do local – lembrando-o sempre de que está sujeito a multa.
DROGAS EM CONDOMÍNIOS: O QUE FAZER?
DICAS PARA REDUZIR CUSTOS EM CONDOMÍNIOS
Luzes acesas sem necessidade,vazamentos, funcionários, excesso no consumo de água, manutenção das áreas comuns, principalmente piscinas e brinquedotecas, são os principais responsáveis pelo aumento de custos em condomínios, sendo, muitas vezes, os grandes responsáveis pela inadimplência. No entanto, é precisamente possível implantar nos condomínios projetos para redução de despesas. Nestes projetos, enquadram-se revisões simples, porém constantes, manutenção de equipamentos, escolha correta de dispositivos, trabalho em equipe e gestão de custos.
Sendo assim se houver um compromisso com a redução de custos no condomínio, isto pode representar lucratividade e economia, proporcionando, ainda, qualidade nos serviços prestados sem diminuir os benefícios existentes em um condomínio. Sendo assim, uma boa gestão, com administração consciente e focada nos gastos, sempre será econômica e trará valores reduzidos na taxa condominial. Neste sentido, será possível reduzir os custos nos seguintes segmentos:
· Água e piscinas;
· Iluminação;
· Folha de Pagamento;
· Manutenção de equipamentos;
· Compra de insumos;
Dessa forma para que se possa ter uma redução significativa nos custos do condomínio, seria bom que o condomínio implantasse uma gestão de custos o que é possível para qualquer condomínio. Por fim, ao reduzir os custos do condomínio, tanto a administração como o condôminos serão beneficiados.
DICAS PARA REDUZIR CUSTOS EM CONDOMÍNIOS
FALTA DE PAGAMENTO EM CONDOMÍNIOS
A falta de pagamento em condomínios é sempre um assunto delicado e recorrente. Na maioria das vezes, o atraso das taxas condominiais acontece devido a um problema financeiro inesperado, como a perda do emprego. Porém, isto acaba gerando problemas nas contas do condomínio, que tem despesas fixas todo mês. Quando não existe acordo quanto ao pagamento, há várias maneiras legais de se cobrar uma dívida, seja de forma judicial ou extrajudicial
A falta de pagamento não passa imune. Um condômino inadimplente pode ser negativado e, inclusive, ter seu imóvel leiloado para pagar a dívida. Conforme o artigo 275 do Código de Processo Civil, o devedor da taxa condominial fica sujeito à ação judicial já após o primeiro mês de inadimplência. Passada a primeira fase, de cobrança, pode ter início a segunda etapa, que é condenatória. A obrigação dos pagamentos está prevista nos contratos de locação. Logo que é identificado um atraso, a imobiliária informa o proprietário para que ele assuma a despesa do condomínio para não criar uma dívida.
Dessa forma, quando o pagamento não é efetuado, ambas as partes devem tentar entrar em um acordo, mas quando não se chega a um acordo, o jeito é ir para a esfera judicial. Os trâmites processuais podem levar um ano ou mais, dependendo de cada caso, mas o pagamento da dívida sempre está assegurado, mesmo que seja necessária a venda do imóvel da família. A falta de pagamento das taxas condominiais afeta a todos em um condomínio. A solução exige eficiência administrativa e competência jurídica. Em último caso, protesto ou ação judicial.
FALTA DE PAGAMENTO EM CONDOMÍNIOS
MANUTENÇÃO PREVENTIVA EM CONDOMINIOS
Diversas situações como um cano estourado, um problema no elevador, o portão queimado e outras são ocorrências que podem ser evitadas com manutenções regulares. No entanto sabemos que para se evitar essas ocorrências é importante que se tenha um bom cronograma de manutenção preventiva. Sabemos que a manutenção preventiva não é o forte em condomínios, mas o fato é que uma boa manutenção, pode colaborar com as finanças do condomínio.
Dessa forma é importante a participação do síndico na contratação das manutenções preventivas de equipamentos ou setores como gerador, portões automáticos, interfones, escadas pressurizadas, bombas e paisagismo, além de muitas outras. Também é de grande importância, que seja mantido um plano de pequenas manutenções como pintura, troca de lâmpadas e sensores, limpeza das caixas de inspeção, tanto de esgoto quanto de águas pluviais, a fim de se evitar maiores custos e transtornos futuros, mantendo assim um condomínio regularmente organizado.
São poucos detalhes que se não analisados podem causar grandes transtornos. Sem dúvida, a manutenção preventiva tem um baixo custo diante ao grande benefício que proporciona de tranquilidade e segurança aos condôminos, além de manter a valorização do imóvel. Por fim, é responsabilidade da administração cuidar de todas áreas e equipamentos comuns do condomínio.
MANUTENÇÃO PREVENTIVA EM CONDOMINIOS
ACIDENTES EM CONDOMÍNIOS: QUEM DEVE SER RESPONSABILIZADO?
Da portaria até a última laje do condomínio, tudo pode acontecer. Para muitos problemas listados, a solução mais fácil é acionar o seguro de responsabilidade civil do síndico, que dependendo da cobertura, pode arcar com custos de portões, consertos de carros, e até indenizações por acidentes no condomínio. Para que isso ocorra, porém, é fundamental que se espere um ok da companhia de seguros antes de efetuar qualquer tipo de reparo.
São muitas ocorrências dentro de condomínios. As mais comuns são: queda de arvore, carro que foi danificado em garagem, furto na garagem, funcionário que se acidenta, condomínio é assaltado, alguém se afoga na piscina, cachorro morde vizinho, acidente no elevador, acidente com gás no condomínio, etc. Num condomínio, via de regra e por força legal, o responsável por quase “tudo” é o síndico, estando sua responsabilidade civil, a título de exemplo, prevista nos artigos 1.347 e seguintes do Código Civil Brasileiro.
Dessa forma, o tema das responsabilidades permeia a preocupação dos síndicos, termo que vem de “responsável” ou de “responder” e significa garantir, assegurar, assumir o pagamento do que se obrigou ou do ato que se praticou. Contudo as obrigações em condomínio são inúmeras, e em regra são permeadas do dever de cuidado inerente a tantas atividades relacionadas à administração condominial. Portanto quando se fala em acidentes então, mais ainda a responsabilidade deve preocupar a pessoa que ocupa o cargo de sindico.
ACIDENTES EM CONDOMÍNIOS
DICAS PARA EVITAR INCÊNDIOS EM CONDOMÍNIOS
Todos os lugares estão propícios a desastres, até mesmo os condomínios. Por isso, é importante ficar atento para evitar que o mesmo aconteça. Uma das principais causas de incêndios em condomínios são os curtos circuitos, relacionados a cabeamentos inadequados e ligações de fios erradas. Diversos tipos de aparelhos ligados na mesma tomada podem apresentar um perigo, pois ele consome muita carga. Em um incêndio causado por uma sobrecarga o correto é tentar combater o fogo por um extintor específico para a rede elétrica, não se deve jogar água, pois poderá provocar mais faíscas, podendo até mesmo provocar choque.
Dessa forma quando ocorrer incêndios é preciso muita calma, ligar para o 193 que corresponde ao Corpo de Bombeiros é o mais correto e, se possíveis todos devem deixar o local. É importante para que se evite incêndios adotar alguma dicas como: tomar cuidado com panelas no fogo, ficar sempre de olho, papéis de alumínio nunca devem ser levados ao micro ondas, caso sinta cheiro de gás não acenda a luz, pois se houver vazamento poderá criar faíscas e promover uma explosão, a fiação deve sempre ser mantida isolada e em bom estado, não deixar velas acesas se não for necessário, não sobrecarregar tomadas com muitos equipamentos potentes pois isso pode causar uma sobrecarga na fiação.
Portanto é importante saber que todos os condomínios são obrigados a terem uma brigada de incêndio, de acordo com o artigo 24 da legislação estadual de São Paulo (Decreto 56.819/2011) para prédios residenciais com mais de 750 metros quadrados de área ou para edifícios com metragem inferior caso promovam reuniões públicas. Sem a brigada de incêndio não existe a liberação ou renovação do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), e não tem o pagamento de indenizações pelas seguradoras. A brigada deve fornecer curso com duração de 4 a 12 horas, com aulas práticas e teóricas sendo de mera importância em casos extremos, ajudando a combater o fogo e alertando os moradores antes que os Bombeiros cheguem ao local.
DICAS PARA EVITAR INCÊNDIOS EM CONDOMÍNIOS
COMO EVITAR ASSALTOS EM CONDOMÍNIOS
Para quem mora em condomínios, a segurança é uma prioridade. Adotar sistemas e procedimentos rigorosos no controle de acesso para quem entra no empreendimento é o mais recomendado para manter o local seguro. Contudo, é noticiado diariamente assaltos envolvendo condomínios em todo Brasil. Com todo sistema de segurança encontrados em condomínios, ainda não foi possível coibir assaltos nesses locais. Mas como evitar assaltos em condomínios?
Para que se evite assaltos em condomínios é necessário que se crie regras de segurança se ainda não tiver nenhuma. Também é importante que as entradas do imóvel bem como os corredores ou vias de acesso, sejam suficientemente iluminados, evitando decorações que impeçam a visão do local à distância. É importante que os interfones estejam com bom funcionamento para que, em caso de emergência, o morador possa comunicar a presença de suspeitos ou de indivíduos indesejáveis em seu hall de entrada. Com respeito a entrega de encomendas ou correspondências, todas devem ser recebidas pelo porteiro, não importa se forem nas áreas de uso comum ou do lado externo do condomínio. Ao sair ou ao chegar, sempre esteja alerta para a presença de estranhos nas imediações do condomínio.
As quadrilhas que assaltam condomínios vêm se sofisticando, em termos dos procedimentos e até das tecnologias utilizadas. Por isso é importante que condomínios recorram a sistemas e procedimentos que possam evitar assaltos dentro e fora desses locais. Por fim, os moradores devem evitar rotinas com relação a horários e hábitos, alternando, se possível, as ruas utilizadas para chegar em casa.
ASSALTOS CONDOMÍNIOS
O QUE FAZER COM MORADORES QUE JOGAM LIXO PELA JANELA DO CONDOMÍNIO
Jogar lixo pela janela do apartamento é comum em muitos condomínios e geralmente não se acha o culpado pelo ato. Para conter a ação de quem não tem responsabilidade ambiental é preciso deixar comunicados nos elevadores e comentar o incidente nas reuniões de moradores. Quando não se sabe quem é o responsável pelo lixo, funcionários do condomínio ou sindico devem ficar atentos ao problema para tentar testemunhar a infração. Uma outra solução pode ser redirecionar a câmera de segurança para a janela do apartamento suspeito, na tentativa de filmar outro objeto sendo descartado.
Dessa forma, se o alerta dado pelo sindico não der resultados, o condômino estará sujeito a multa na qual o valor cobrado será definido na convenção de cada imóvel e pode ser medida de acordo com a infração cometida. Não jogue papéis, bitucas de cigarro ou quaisquer outros tipos de lixo pela janela do apartamento. Lembre-se que a área comum do condomínio é mais agradável quando limpa. Valorize o bem comum e seu patrimônio.
Os condomínios muitas vezes precisam fazer um trabalho de conscientização, mas se a ocorrência continuar acontecendo a melhor opção é a multa. Os empreendimentos podem, hoje, multar os moradores que causam esse tipo de problema ao condomínio, mas é preciso ter certeza de quem seja o infrator. Por fim, para que o condomínio seja um local cada vez mais agradável, deve-se demonstrar por palavras e atitudes que as regras da boa convivência são valorizadas por todos.
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