Administração

Síndico, representante legal do condomínio, exerce a função de administrar o condomínio de forma geral. Infelizmente, às vezes na realidade não é assim que funciona. Quase ninguém gosta de exercer a função de síndico e muitas vezes nem os condôminos participam e se interessam pelos assuntos de seu condomínio.
Mas quais são, afinal, as funções do síndico?

Ao eleger um síndico, os moradores votam na pessoa que possui mais competência para o cargo. A confiança é a base para a votação, pois o eleito ficará responsável por manter o condomínio em ordem.

Para Carlos Braga, síndico há 12 anos e presidente da Asscoesp (Associação de Síndicos e Subsíndicos em condomínio do Estado de São Paulo), é importante que o síndico conheça quais são os tributos federais, estaduais e municipais que são aplicados nos condomínios. “O síndico precisa acompanhar o artigo 22 da Lei 4591/64 e o artigo 1348 do Novo Código Civil que falam dos direitos e obrigações do síndico. Hoje a internet é um instrumento que tira muitas dúvidas e deixa qualquer segmento atualizado”, recomenda o síndico.

Deveres do síndico
Uma vez eleito, o síndico tem o dever de administrar o condomínio, executar as deliberações da assembleia, orientar o trabalho dos funcionários, fiscalizar o condomínio e opor-se a qualquer dos co-proprietários na realização de atos contrários às regras. “Em um condomínio, é fundamental a existência de normas de boa vizinhança que propiciem uma convivência civilizada e democrática”, afirma Braga.

Aos condôminos, cabe comparecer às reuniões da assembleia geral, pois a qualidade de vida em qualquer coletividade depende da efetiva participação de seus membros. Já ao síndico, compete prestar contas à assembleia e respeitar a intimidade dos condôminos, não adotando meios de cobrança constrangedora ou que exponha o co-proprietário ao ridículo.

Síndico profissional
A contratação do sindico profissional deve ocorrer em assembleia e deve-se formalizar esta contratação especificando em contrato as suas condições. “Alguns condomínios, por segurança, fazem um contrato entre as partes, porém só isso não basta. Se não houver a assembleia de eleição com a devida ata, o contrato não tem validade jurídica”, alerta o sindico profissional Maurício Jovino. O síndico profissional é um prestador de serviços e não pode oferecer resistência caso o condomínio decida substituí-lo.

A relação de um síndico profissional com o condomínio é de prestador de serviço e cliente. Assim, a rotina da profissão, mesmo não regulamentada, deve ser de completa responsabilidade. “Nós não podemos dizer que não sabemos resolver algum problema ou não temos soluções. Somos contratados para isso”, afirma Jovino.

O dia a dia do síndico profissional vai desde visitas ao condomínio, onde atua e verifica como estão as coisas, faz reuniões com funcionários, conselheiros, subsíndicos e principalmente com os moradores, até reuniões nas administradoras e prestadoras de serviço. Além disso, obedece a rotina das vistorias para ter um controle do condomínio. E, em caso de emergência, o comparecimento ao condomínio em tempo hábil é necessário para a solução de pendências.

A remuneração do profissional varia de acordo com o tamanho do condomínio. “Nos condomínios que atuo, a remuneração é paga através de recibo de ajuda de custo, sendo descontado 11% de INSS e condomínio também recolhe 20% de INSS sobre o valor bruto”, relata Murillo Corrêa, síndico profissional.

A administração no condomínio
O síndico é responsável pela contratação da administradora, que possui as funções administrativas do condomínio, deixando o síndico com outras obrigações.

O parágrafo segundo do artigo 1.348 do Código Civil, ao permitir essa transferência de funções, diz que é “mediante aprovação da assembleia”.

As funções da administradora de condomínios é contratar pessoal, preparar a previsão de despesas, prestar contas, elaborar folha de pagamento, promover a cobrança das contribuições condominiais e pagamento dos encargos do condomínio, recolher os tributos e contribuições fiscais e trabalhistas, entre outras atividades.

Conflitos e mediações
Caso haja conflito ou processo em torno do cargo de síndico, pode-se, em assembleia, levantar quem poderia representar o condomínio nestas circunstâncias. Mas, antes desse processo, um quarto dos condôminos têm de assinar uma convocação, e dois terços dos condôminos presentes na assembleia devem aprovar a saída do síndico. Para que não haja problemas, o síndico deverá ser avisado, por uma carta enviada pelo condomínio, sobre o desejo de destituição para que tenha o direito de defesa.

O síndico e a legislação
Algumas informações importantes:
• O prazo do mandato do síndico será sempre o estipulado na Convenção do Condomínio, que por sua vez deve respeitar o limite máximo de 2 (dois) anos, por força do art. 1.347 do novo Código Civil.
• O artigo 1.356 do novo Código Civil profere que o conselho fiscal terá a competência de dar parecer a respeito das contas apresentadas pelo síndico. Obviamente, há possibilidade de a Convenção atribuir-lhe funções específicas ou mesmo mais abrangentes, além de poder criar outros conselhos com atribuições diversas (inclusive o consultivo).
• Pelo artigo 1.333, do novo Código Civil e artigo 167, I, 17, da Lei n° 6.015/73, não é obrigatório o fornecimento, pelo síndico, de cópia da mesma aos condôminos ou ocupantes. Porém, ainda que não haja obrigatoriedade, é conveniente que seja dada uma cópia integral da Convenção a cada um dos condôminos, incentivando o pleno conhecimento do seu teor por todos.

Fonte: site licitamais

O novo código civil, em seu artigo 1356, tornou opcional a eleição de conselho consultivo ou fiscal em condomínios. Em seu texto, rege que “Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico”. Ainda que tenha se tornado optativo, a sua constituição é de fundamental importância para a vida e saúde condominial.

Tal possibilidade, concedida pelo novo código civil, é incompreendida até mesmo por síndicos e administradores de condomínios. Através das convenções, eles determinam a existência de um conselho fiscal para que as finanças do condomínio possam ser acompanhadas de perto.

O conselho fiscal, formado por condôminos, é órgão complementar do condomínio e jamais deve ser entendido como uma função secundária ou burocrática. Cabe a esse importante grupo, com integrantes eleitos em assembleia geral, analisar as contas e emitir parecer recomendando ou não a sua aprovação. Essas informações servirão de base para que os demais condôminos ratifiquem a sua recomendação ou a contrariem, de modo a evitar graves problemas nos caixas e na administração do mesmo.

Como função adicional, se prevista na convenção ou aprovada em assembleia, esse mesmo órgão pode ainda assessorar o síndico, atuando como conselho consultivo. Vale registrar que é sempre importante o síndico contar com uma equipe de pessoas participativas para dividir as decisões mais complexas que necessita tomar.

Em alguns casos, a execução das tarefas do conselho fiscal gera confusão entre os condôminos. Não é raro esse tipo de problema. Ele acontece quando há um grande equívoco por parte dos membros de tal conselho, que entendem estarem aprovando ou não as contas da gestão do síndico, o que, de fato, não ocorre. Existe apenas a recomendação de sua aprovação ou reprovação, baseada nas justificativas balizadas nas análises da contabilidade. A decisão final se dará exclusivamente pelos membros da assembleia. O que ocorre comumente é uma ressalva nas contas pelo conselho e, na assembleia, após esclarecimentos, os condôminos tomam a decisão.

Mesmo na ausência de atuação do conselho fiscal, o síndico deve cumprir sua obrigação anual submetendo as finanças de sua gestão e buscar sua respectiva aprovação junto aos condôminos. Porém, quando ocorre a ausência de aprovação, o síndico deve tomar algumas providências para que sua gestão seja regularizada.

Se julgar, por exemplo, que a apreciação das contas foi insatisfatória pelo atual conselho, com a aprovação dos demais membros da reunião, elege-se uma comissão que fará uma nova avaliação. Se ainda for insatisfatória, esse trabalho pode ser efetuado por uma empresa independente, especializada em auditoria.

É sempre interessante conduzir a análise para uma linha puramente do ponto de vista operacional, com o cuidado de nunca torná-la política. Também é fundamental para a saúde financeira do condomínio evitar votações baseadas em avaliações e gostos pessoais. As contas são ou não confiáveis; não pode haver situações dúbias ou mal esclarecidas. Não se deve discutir política de gestão, mas exatidão nos balanços da contabilidade e seus respectivos demonstrativos e comprovações.

Em casos onde há a atuação de auditorias independentes, essas têm o poder de analisar contas e fazer recomendações. Mas, a aprovação final dar-se-á única e exclusivamente pelos condôminos, reunidos em assembleia geral especialmente convocada para esse fim.

Proprietários de imóvel que tenham interesse em participar do conselho fiscal devem saber que tal atuação exige dedicação. Quando se candidata ao cargo de conselheiro, deve ter em mente a responsabilidade de sua tarefa na conferência dos documentos e das contas que compõem a movimentação financeira do período avaliado. Sua tarefa pressupõe avaliação técnica. A sua divulgação antecipada ou avaliação precipitada não condiz com uma conduta ética. Existe, aliás, uma tênue linha entre a ética e a técnica. A quem se prontifica ocupar o cargo de conselheiro fiscal, cabe a função de analisar as contas, sem deixar transpor qualquer que seja a sua preferência ou gosto pessoal.

Ao conselho fiscal, cabe a avaliação das contas do condomínio, sua exatidão e a correta aplicação dos recursos arrecadados e aprovados na previsão orçamentária periódica. Os questionamentos, normais nessa tarefa, sempre devem ser dirigidos ao responsável pela gestão, para que o mesmo tenha oportunidade de esclarecer, se assim for o caso. Com essa forma de conduta, síndico e condôminos terão a transparência que a gestão exige. E o condomínio terá garantido a sua saúde financeira

Gabriel Karpat, economista (PUC-SP), mediação e arbitragem (FGV), especialista em condomínios, autor de livros e diretor da GK administração de Bens.

Não há consenso sobre a possibilidade de voto de inquilinos em assembleias. Especialistas do mercado divergem sobre esta questão.

• Contra o voto de inquilinos
  Alguns especialistas consideram que o Novo Código Civil modificou a legislação anterior (lei 4.591/64) sobre o assunto. A lei 4.591/64 permitia o voto do inquilino na assembleia, em assuntos relativos a despesas ordinárias, caso o proprietário não estivesse presente. Já o Novo Código Civil não faz menção à possibilidade de voto do inquilino. Por isso, o entendimento destes especialistas é que o Novo Código teria revogado a disposição da lei 4.591/64 sobre o voto de inquilinos.

• A favor do voto de inquilinos
  Há outros especialistas igualmente renomados que consideram que o Código Civil não teria revogado esta disposição da lei 4.591/64. Ou seja, que inquilinos podem votar em assuntos relativos a despesas extraordinárias, sem necessidade de procuração.

• Por não haver consenso, recomenda-se que inquilinos que desejem votar em assembleias requeiram aos proprietários de suas unidades procuração para votar em assuntos relativos a despesas extraordinárias.

• Confira os textos das leis:
  Lei 4.591/64, artigo 24, parágrafo 4:
  “Nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça (acrescentado pela Lei 8.245/91 e alterado pela Lei nº 9.267/96).

  Novo Código Civil (de 2003), artigo 1335:
  “São direitos do condômino: (…)III- votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.”

• Esclarecemos que a palavra “condômino” designa o proprietário, como mostra uma consulta a qualquer dicionário. O inquilino não é condômino, e sim locatário deste, com direitos diferentes.

• Convocação de inquilinos.
  Mesmo antes do Novo Código Civil, já não havia consenso sobre a obrigatoriedade de convocação de inquilinos, como observou o jurista J. Nascimento Franco em seu clássico livro Condomínio. No entanto, ele já apontava seu entendimento de que “ao condômino-locador (o proprietário) é que deverá ser encaminhada convocação para toda e qualquer assembleia Geral”.

• Não há proibição legal de um inquilino ser eleito síndico. O novo Código Civil expressa claramente essa possibilidade:
  “Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. “

• Assim, a cláusula de Convenção que permitir que apenas proprietários sejam síndicos não tem validade legal. Convenções não podem contrariar leis municipais, estaduais ou federais.

• O novo CC não coloca obstáculos à participação de inquilinos no Conselho Fiscal, por não tornar o cargo exclusivo de proprietários:
  “Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.”

Fonte: sindiconet.com.br

A Caixa d’água, inserida na residência ou edifícios podem ser de fibro-cimento, concreto ou fibra de vidro. Apesar de não ser vista com frequência por seus usuários, pode causar problemas à saúde de quem a utiliza, caso não seja higienizada e desinfetada dentro do prazo estabelecido pela legislação.

Apesar da água receber muitos cuidados nas estações de tratamento, algumas partículas mínimas acabam chegando aos nossos reservatórios domiciliares e ficando paradas no fundo das caixas, causando o gosto ou cheiro estranho na água. Outro problema é que as paredes da caixa tendem a formar limo com a água reservada.

Caso a lavagem não seja feita no período correto, a caixa d’água pode contaminar a água e causar doenças. Isto porque, além da contaminação da água, insetos e roedores podem se proliferar dentro destes locais.

A Lei nº 1010.770 de 08/11/89 prevê que todos os edifícios de apartamentos residenciais e conjuntos comerciais ficam obrigados a efetuar o controle da limpeza, desinfecção e conservação das caixas d’água a cada período máximo de 360 dias.

Apesar de necessitar de poucos aparatos, a lavagem deve ser realizada por um profissional qualificado. É importante que um profissional competente realize o serviço, para eliminar corretamente as impurezas e tomar os demais cuidados após a lavagem. Além de esvaziar de forma correta o reservatório para que não haja desperdício de água.