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Administração

IMPORTÂNCIA DA INSPEÇÃO PREDIAL

A manutenção em prédios é um assunto que deve ser considerado de muita importância pela administração do condomínio. Este é um dos mais complexos assuntos nos quais os síndicos devem dar detida atenção, pois com a manutenção do condomínio em dias, podem ser evitados casos de desabamentos registrados como graves, como por exemplo o desabamento de três prédios no Rio de Janeiro, que ocorreu em 2012.

Sendo assim, por esse motivo que é muito importante que esta manutenção em prédios, seja estes residenciais ou comerciais, e deve ser observado qualquer tipo de danificação que estes prédios possam apresentar, tais como qualquer trinca que por ventura possa estar surgindo nas paredes dos apartamentos, na cobertura ou na garagem pois se for registrado casos como estes no condomínio, isso já é o primeiro sinal do que está acontecendo por trás das pinturas nas paredes. E é importante ressaltar que o sindico é o responsável civil e criminal por todo condomínio ou seja isso inclui os cuidados com o edifício.

Dessa forma um bom sinal que pode servir de alerta é quando a trinca começa a se expandir ou seja fica cada vez maior. Se a trinca começar a trocar de cor ou a minar água, tem que se tomar as providencias necessárias o quanto antes possível, pois nesses casos o tempo para procurar um perito neste assunto é sem dúvida muito curto. Assim, se a construção for nova e apresentar indícios de rachaduras, deve – se dispor a acessória de um engenheiro especializado em mecânica do solo, para que este possa averiguar assim o problema. Por fim para que se possa evitar acidentes do tipo como ocorrido no Rio em 2012, é de grande importância que se tenha um acompanhamento mensal por parte do zelador, condôminos e administração do condomínio.

ENCARGOS DO CONDOMÍNIO

A administração de um condomínio pode ser relacionada com a administração de uma pequena empresa com grande dificuldade. Além do desafio permanente que é manter motivada uma equipe de funcionários próprios ou terceirizados, fazer cumprir as regras do local e a paz reinar entre os vizinhos, há ainda uma complicada parte de encargos e tributos a ser cumprida.

Assim, para deixar a vida dos administradores de condomínios cada vez mais fácil, fizemos aqui uma relação com os principais encargos e tributos arcados pelo condomínio. Veja abaixo:

· INSS DO SÍNDICO;

· FUNCIONÁRIOS – ENCARGOS;

· EMPRESAS – ENCARGOS;

· AUTÔNOMOS – ENCARGOS;

· CONTRIBUIÇÃO SINDICAL PATRONAL;

· CONTRIBUIÇÃO SINDICAL FUNCIONÁRIOS;

· IMPOSTO DE RENDA;

· COOPERATIVAS;

Dessa forma, com essa lista feita, ficou mais fácil de saber quais são os principais encargos e tributos presentes na gestão do condomínio.

Terceirização em condomínios

A crise que afeta o Brasil não prejudica apenas as empresas e os cidadãos, causa dano também aos condomínios. Com algumas companhias atrasando os salários e o crescimento do desemprego, várias pessoas, cortam suas despesas, priorizam o pagamento das contas com juros maiores como cartões de crédito, limites bancários ou financiamentos e as que consideram mais urgentes e assim acabam ficando inadimplente com as taxas condominiais, dificultando assim a gestão financeira dos condomínios não somente comerciais, mas principalmente os residenciais.

Dessa forma vários condomínios residenciais e comerciais estão revisando os métodos de trabalho para redução de custos e tentando reduzir ou não acrescer ainda mais as tarifas condominiais. Uma das alternativas mais utilizadas por condomínios tem sido a terceirização, que apresenta vantagens administrativas mais econômicas e profissionais. A aplicação deste tipo de serviço está ligada também à produtividade. Dessa forma o síndico pode concentrar – se no gerenciamento e administração do condomínio ao procurar por melhorias aos moradores ou funcionários, no caso de prédios comerciais e usuários, os quais poderão confiar no trabalho realizado por pessoas treinadas e especializadas.

Dessa forma condomínios que terceirizam não precisam investir em equipamentos, acessórios, ferramentas e produtos de limpeza, liberando assim seu fluxo de caixa. É um investimento que compensa financeiramente e traz reação positiva em forma de um serviço bem feito, além de garantir segurança e tranquilidade aos administradores, moradores e usuários de condomínios.

Em busca de segurança condomínios investem em treinamento para porteiros

A cada dia, três residências são assaltadas no estado do Rio de Janeiro. Uma violência que deixa traumas nas vítimas e a sensação de que os roubos a prédios e condomínios poderiam ser evitados com o acolhimento de medidas simples por parte de moradores e funcionários. Em um Levantamento feito pelo Sindicato da Habitação do Rio (Secovi-RJ) foi constatado que, em 90% dos casos, os criminosos entram pela porta da frente, se fazendo passar por moradores ou disfarçados de entregadores e prestadores de serviço.

A ação dessas quadrilhas tem levado os condomínios a buscar treinamento para os funcionários. Um especialista em segurança patrimonial do Secovi-Rio, afirma que o circuito fechado de TV é a principal ferramenta disponível para inibir a ação dos bandidos. Mas ainda afirma que a segurança é baseada em um tripé: tecnologia, funcionários treinados e instalações adequadas. É uma corrente que arrebenta onde o elo é mais fraco. Geralmente, a falha é humana. Para que se possa evitar este tipo de ação é preciso uma prevenção. Segue-se abaixo algumas dicas para se prevenir assaltos em condomínios:

· Mantenha bem iluminados acessos do condomínio para pedestres e veículos;

· Não deixe as chaves do imóvel na portaria e evite recados ou bilhetes afixados na porta;

· Não alugue vagas de garagem para pessoas de fora do condomínio;

· Nunca permita que estranhos entrem no prédio para usar o banheiro;

· Em caso de dois ou mais portões, abra o primeiro e deixe o segundo fechado. Após a passagem do veículo, feche o primeiro e abra o segundo;

· Guarde sigilo sobre a rotina dos moradores e evite comentar com qualquer pessoa dentro ou fora do condomínio;

· Se houver entrega e o morador estiver fora, diga que a pessoa não está e solicite a empresa novo contato para agendamento.

Dicas importantes como estas que foram fornecidas por especialistas podem ser eficientes para que se possa evitar este tipo de ação por parte de bandidos.

ALUGUEL DE VAGAS DE GARAGEM EM CONDOMÍNIOS – O QUE DIZ A LEI?

Sobre aluguel de vagas na garagem do condomínio o novo Código Civil estabelece que vagas na garagem que serão alugadas devem ser concedidas a inquilinos e proprietários. E ainda caso se queira alugar uma vaga de garagem para quem mora no local, esse tipo de acordo deve estar explicitamente autorizado na convenção. Dessa forma para alugar a garagem para não-moradores do condomínio essa possibilidade deve estar discriminada na convenção.

A lei diz o seguinte sobre este assunto: as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Nova redação dada pela lei nº 12.607, de 4 de abril de 2012.)

Os novos condomínios possuem vagas relevantes que são vendidas separadas para aqueles condôminos que necessitam de um número maior de abrigos de veículos do que aqueles relacionados ao seu apartamento. Nestes casos, é possível escolher o registro autônomo da vaga em face da unidade privada. Essa distinção concede ao proprietário a possibilidade de dispor da sua vaga de garagem de forma muito mais acessível do que se o seu registro estivesse vinculado à escrita do apartamento.

ALUGUEL DE VAGAS DE GARAGEM EM CONDOMÍNIOS – O QUE DIZ A LEI?

DROGAS EM CONDOMÍNIOS: O QUE FAZER?

Esta é sem dúvida uma pergunta que muitos síndicos e moradores de condomínios se fazem a todo momento. Com o alto índice de consumo de drogas graças à imputabilidade do usuário, conveniente a novas leis, este fato vem causando muita dor de cabeça aos moradores e síndicos de condomínios. Como todos sabem, usar, manter guardados, trazer consigo produtos entorpecentes é crime, devendo tal ato ser de qualquer maneira denunciado pelos moradores do condomínio, sendo este ocorrido fora ou dentro do condomínio.

Dessa forma não há a necessidade de inserir na convenção, por exemplo, a questão do consumo de drogas especificamente, já que qualquer outra atividade ilegal não pode ser feita no condomínio. É importante, no entanto, que ela defina regras para o descumprimento de leis federais, estaduais ou municipais – como a aplicação de multas em caso de descumprimento. Mas é importante ressaltar que se o usuário se tornar violento, começar a roubar moradores ou o condomínio ou se o comércio de drogas levar a uma movimentação grande de pessoas a segurança dos moradores pode estar em risco, o que faz disso um problema grande e que deve ser resolvido o quanto antes.

O uso de drogas nas unidades gera muita polêmica. Por se tratar de uma área privativa, não tem como fazer a fiscalização, mas se houver alguma denúncia fundamentada de vizinhos, por conta de cheiro excessivo, por exemplo, o caso passa a ser uma questão da administração do condomínio. Assim como em qualquer caso mais delicado, a primeira iniciativa deve ser sempre de negociação e conversa para que se possa resolver o problema. O síndico deve procurar o morador em um momento propício e alertá-lo sobre as regras do local – lembrando-o sempre de que está sujeito a multa.

DROGAS EM CONDOMÍNIOS: O QUE FAZER?

DICAS PARA REDUZIR CUSTOS EM CONDOMÍNIOS

Luzes acesas sem necessidade,vazamentos, funcionários, excesso no consumo de água, manutenção das áreas comuns, principalmente piscinas e brinquedotecas, são os principais responsáveis pelo aumento de custos em condomínios, sendo, muitas vezes, os grandes responsáveis pela inadimplência. No entanto, é precisamente possível implantar nos condomínios projetos para redução de despesas. Nestes projetos, enquadram-se revisões simples, porém constantes, manutenção de equipamentos, escolha correta de dispositivos, trabalho em equipe e gestão de custos.

Sendo assim se houver um compromisso com a redução de custos no condomínio, isto pode representar lucratividade e economia, proporcionando, ainda, qualidade nos serviços prestados sem diminuir os benefícios existentes em um condomínio. Sendo assim, uma boa gestão, com administração consciente e focada nos gastos, sempre será econômica e trará valores reduzidos na taxa condominial. Neste sentido, será possível reduzir os custos nos seguintes segmentos:

· Água e piscinas;

· Iluminação;

· Folha de Pagamento;

· Manutenção de equipamentos;

· Compra de insumos;

Dessa forma para que se possa ter uma redução significativa nos custos do condomínio, seria bom que o condomínio implantasse uma gestão de custos o que é possível para qualquer condomínio. Por fim, ao reduzir os custos do condomínio, tanto a administração como o condôminos serão beneficiados.

DICAS PARA REDUZIR CUSTOS EM CONDOMÍNIOS

FALTA DE PAGAMENTO EM CONDOMÍNIOS

A falta de pagamento em condomínios é sempre um assunto delicado e recorrente. Na maioria das vezes, o atraso das taxas condominiais acontece devido a um problema financeiro inesperado, como a perda do emprego. Porém, isto acaba gerando problemas nas contas do condomínio, que tem despesas fixas todo mês. Quando não existe acordo quanto ao pagamento, há várias maneiras legais de se cobrar uma dívida, seja de forma judicial ou extrajudicial

A falta de pagamento não passa imune. Um condômino inadimplente pode ser negativado e, inclusive, ter seu imóvel leiloado para pagar a dívida. Conforme o artigo 275 do Código de Processo Civil, o devedor da taxa condominial fica sujeito à ação judicial já após o primeiro mês de inadimplência. Passada a primeira fase, de cobrança, pode ter início a segunda etapa, que é condenatória. A obrigação dos pagamentos está prevista nos contratos de locação. Logo que é identificado um atraso, a imobiliária informa o proprietário para que ele assuma a despesa do condomínio para não criar uma dívida.

Dessa forma, quando o pagamento não é efetuado, ambas as partes devem tentar entrar em um acordo, mas quando não se chega a um acordo, o jeito é ir para a esfera judicial. Os trâmites processuais podem levar um ano ou mais, dependendo de cada caso, mas o pagamento da dívida sempre está assegurado, mesmo que seja necessária a venda do imóvel da família. A falta de pagamento das taxas condominiais afeta a todos em um condomínio. A solução exige eficiência administrativa e competência jurídica. Em último caso, protesto ou ação judicial.

FALTA DE PAGAMENTO EM CONDOMÍNIOS

MANUTENÇÃO PREVENTIVA EM CONDOMINIOS

Diversas situações como um cano estourado, um problema no elevador, o portão queimado e outras são ocorrências que podem ser evitadas com manutenções regulares. No entanto sabemos que para se evitar essas ocorrências é importante que se tenha um bom cronograma de manutenção preventiva. Sabemos que a manutenção preventiva não é o forte em condomínios, mas o fato é que uma boa manutenção, pode colaborar com as finanças do condomínio.

Dessa forma é importante a participação do síndico na contratação das manutenções preventivas de equipamentos ou setores como gerador, portões automáticos, interfones, escadas pressurizadas, bombas e paisagismo, além de muitas outras. Também é de grande importância, que seja mantido um plano de pequenas manutenções como pintura, troca de lâmpadas e sensores, limpeza das caixas de inspeção, tanto de esgoto quanto de águas pluviais, a fim de se evitar maiores custos e transtornos futuros, mantendo assim um condomínio regularmente organizado.

São poucos detalhes que se não analisados podem causar grandes transtornos. Sem dúvida, a manutenção preventiva tem um baixo custo diante ao grande benefício que proporciona de tranquilidade e segurança aos condôminos, além de manter a valorização do imóvel. Por fim, é responsabilidade da administração cuidar de todas áreas e equipamentos comuns do condomínio.

MANUTENÇÃO PREVENTIVA EM CONDOMINIOS

ACIDENTES EM CONDOMÍNIOS: QUEM DEVE SER RESPONSABILIZADO?

Da portaria até a última laje do condomínio, tudo pode acontecer. Para muitos problemas listados, a solução mais fácil é acionar o seguro de responsabilidade civil do síndico, que dependendo da cobertura, pode arcar com custos de portões, consertos de carros, e até indenizações por acidentes no condomínio. Para que isso ocorra, porém, é fundamental que se espere um ok da companhia de seguros antes de efetuar qualquer tipo de reparo.

São muitas ocorrências dentro de condomínios. As mais comuns são: queda de arvore, carro que foi danificado em garagem, furto na garagem, funcionário que se acidenta, condomínio é assaltado, alguém se afoga na piscina, cachorro morde vizinho, acidente no elevador, acidente com gás no condomínio, etc. Num condomínio, via de regra e por força legal, o responsável por quase “tudo” é o síndico, estando sua responsabilidade civil, a título de exemplo, prevista nos artigos 1.347 e seguintes do Código Civil Brasileiro.

Dessa forma, o tema das responsabilidades permeia a preocupação dos síndicos, termo que vem de “responsável” ou de “responder” e significa garantir, assegurar, assumir o pagamento do que se obrigou ou do ato que se praticou. Contudo as obrigações em condomínio são inúmeras, e em regra são permeadas do dever de cuidado inerente a tantas atividades relacionadas à administração condominial. Portanto quando se fala em acidentes então, mais ainda a responsabilidade deve preocupar a pessoa que ocupa o cargo de sindico.

ACIDENTES EM CONDOMÍNIOS

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