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Administração

5 dicas para ser um bom síndico

Exercer as funções de um síndico não é tarefa fácil. Mas aplicando na prática estas 5 dicas de como ser um bom síndico, sua gestão poderá ser mais tranqüila.

Você já sabe que o síndico é a pessoa responsável pelo bom funcionamento do condomínio.

Claro que é preciso bom senso e do auxílio de todos os moradores, quando se trata de respeitar as normas do lugar onde se vive.

Mas cabe ao síndico zelar e orientar para que a convenção do condomínio e as normas de convivência sejam mantidas no dia-a-dia.
Quem pode ser síndico.

A eleição para concorrer ao cargo de síndico acontece em assembléias, a cada dois anos, e podem se candidatar:

Proprietários com contribuições em dia,
Inquilinos desde que estejam com procuração do proprietário,
Se a convenção permitir, condôminos inadimplentes também podem pleitear o cargo.
Mas também vale lembrar que, segundo o Novo Código Civil, o síndico pode ser escolhido, através de assembléia, sem ser morador do condomínio.

Quando nenhum morador se interessar pelo cargo, pode-se contratar um administrador profissional ou uma empresa especializada em administração de condomínios.

Aqui você poderá saber as vantagens e desvantagens de contratar uma administradora de condomínios.

Existem poucas vantagens em ser um síndico, mas algumas práticas podem evitar problemas em sua gestão e facilitar seu trabalho.

Para saber quais são as 5 dicas de como ser um bom síndico, acompanhe:

Conhecer a Legislação.

O conhecimento e a informação podem contribuir em sua gestão. A leitura e entendimento destes textos sobre Convenção Condominial deve ser o primeiro passo de uma gestão.

Os principais conflitos que podem ocorrer, podem ser solucionados quando aplicar corretamente a orientação desta leitura.

Também seria bom manter atualizado o cadastro dos moradores.

Dividir funções.

Contar com uma empresa administradora limita o desgaste do trabalho do síndico.

Criar comissões de condôminos, para determinados assuntos, realizando uma triagem do que precisa realmente ser feito, também seria uma boa alternativa.

Zelar pela manutenção.

Contratar empresas especializadas em manutenções é uma boa solução para cuidar do jardim, bombas d’água, elevador, em fim, empresas que possam solucionar reparos e manutenções em equipamentos e na estrutura do condomínio.

Porém evite gastos e desperdícios. Procure sempre três orçamentos.

Conhecer o condomínio.

Fazer vistorias, na edificação, acompanhado pelo zelador, uma vez por mês, é a melhor maneira de visualizar a situação de cada andar, e as necessidades de melhorias do condomínio como um todo.

Conhecer bem a estrutura dos prédios, saber ouvir e manter uma boa comunicação com o zelador, funcionários e condôminos influencia na qualidade de sua gestão.

Não ser autoritário.

Um bom síndico pode exercer a autoridade sem exagerar no autoritarismo. Ou seja, um síndico não deve criar regras e sim fazer com que os condôminos cumpram o que é determinado pelas leis e Convenção, além das decisões tomadas na assembléia.

Uma alternativa viável, para evitar confrontos, seria fixar a cópia do Regimento Interno nas áreas sociais.

Estas são 5 dicas de como ser um bom síndico.

Uma boa gestão se faz com eficiência.

Vale lembrar também que a organização é fundamental para evitar problemas em sua gestão e facilitar seu trabalho. Para ser um bom síndico, toda a documentação (notas fiscais, documentação trabalhistas, atas de assembléias, prestações de contas, etc.) precisa ser arquivada.

Seria aconselhável criar planilhas onde se registra o andamento e funcionamento de cada questão.

A lei exige que se preste contas anualmente, mas ao longo de sua gestão, é interessante que a assembléia acompanhe onde está investindo o dinheiro do condomínio, realizando uma previsão orçamentária.

Para ser um bom síndico faça sua gestão baseada na eficiência e na transparência.

5 dicas para ser um bom síndico

Dicas de Segurança para os Síndicos.

Junto aos condôminos:

 

  • Desenvolva com o conselho de condôminos normas firmes e transparentes sobre segurança do condomínio, discriminando, inclusive, punições;
  • Em reuniões condominiais aborde assuntos relativos à segurança de seu condomínio;
  • Forme um conselho ou comissão específicos para tratar do assunto segurança;
  • Incentive a participação de todos os moradores e funcionários quando for tratado o tema segurança.

Junto aos funcionários:

 

  • Na contratação de novos funcionários entreviste um de cada vez, de preferência na portaria;
  • Obtenha o máximo de informações possíveis sobre o candidato e solicite atestado de antecedentes e de referência pessoal de todos os funcionários a serem contratados;
  • Contrate funcionários que já possuam cursos de formação e treinamento para poderem trabalhar no condomínio;
  • Promova e invista na reciclagem dos funcionários através de cursos especializados;
  • Fiscalize a rotina de trabalho de funcionários e zeladores, procurando acompanhar de perto suas condutas assim como não atribuir missão que não lhes seja pertinente;
  • Apresente e informe aos moradores quando da substituição ou admissão de um funcionário, porém é aconselhável que se evite rotatividade;
  • O novo empregado ou o substituto não deve ficar sozinho até conhecer todos os moradores e a rotina de trabalho do prédio;
  • Oriente sempre os funcionários, principalmente os porteiros e garagistas, para que não saiam de seus postos de trabalho, evitando deslocá-los para prestar serviços particulares.

Com relação à segurança do condomínio:

  • Cadastre e mantenha atualizada a relação de todos os moradores do condomínio, onde deverá constar desde a placa de seu veículo até o nome de parentes próximos para contato em caso de emergência;
  • Conheça a legislação sobre o condomínio e sua administração;
  • Conheça profundamente o estatuto e as normas de seu condomínio;
  • Procure acompanhar o andamento das obras realizadas no condomínio;
  • Mantenha suficientemente iluminadas as entradas do condomínio, evitando o uso de obras de arte, de decoração e de jardinagem que obstruam a ampla visão do local ou criem pontos de penumbra à distância;
  • Atente para a segurança periférica do condomínio, tais como muros, grades, cercas e alambrados, bem como de vias públicas de acesso ao condomínio, devendo existir regulamentação para estacionamento de veículos, sinalização, iluminação, entre outros;
  • Mantenha os equipamentos de segurança e de comunicação sempre em perfeito estado de funcionamento;
  • Mantenha sempre na portaria livros de registro para controle do serviço, de entrada e saída de pessoas, veículos e materiais;
  • Faça a manutenção periódica das portas de entrada e portões de garagem que devem, em caso de quebra, ser imediatamente consertados;
  • Instale dispositivos eletrônicos de segurança, se possível, com monitoramento por empresas especializadas e idôneas;
  • Caso for terceirizar os serviços como portaria, limpeza, manutenção e segurança procure empresas idôneas e legalmente constituídas no mercado;
  • Atualize-se no que diz respeito a assuntos relativos à segurança, procurando o que há de mais moderno no mercado para possível implantação no condomínio;
  • Contrate seguradora idônea para que se possa fazer o seguro da edificação com apólices que, de preferência, garantam cobertura completa de sinistros, pois este é um dos itens em que o síndico é responsabilizado, civil e criminalmente, em caso de algum problema onde não se tenha uma cobertura ideal.

Síndico Profissional

O síndico é uma figura amada por alguns e odiada por outros. Mas essencial para o funcionamento do condomínio. A função tem mudado com o passar dos tempos. Alguns prédios ainda tem o morador mais antigo; outros investem no profissional.

Responsabilidade

O síndico também deve tomar cuidado com esse tipo de relato inapropriado. O advogado e consultor do SíndicoNet Cristiano de Souza explica. “Quem divulga esse tipo de informação também poderia ser responsabilizado”.

Por isso, ele sugere que o síndico, ao repassar os pedidos registrados no livro de ocorrências, o faça da maneira mais branda possível, transformando o texto em algo que não choque ou transtorne os outros moradores.

Fontes consultadas – Ligia Marques, consultora de etiqueta, José Roberto Iampolsky, diretor da Paris Condomínios, Cristiano de Souza, advogado especializado em Direito Imobiliário e Rosely Schwartz, especialista em condomínios e professora do curso de administração condominial da EPD

Dicas de Segurança para os Síndicos.

 

Junto aos condôminos:

  • Desenvolva com o conselho de condôminos normas firmes e transparentes sobre segurança do condomínio, discriminando, inclusive, punições;
  • Em reuniões condominiais aborde assuntos relativos à segurança de seu condomínio;
  • Forme um conselho ou comissão específicos para tratar do assunto segurança;
  • Incentive a participação de todos os moradores e funcionários quando for tratado o tema segurança.

Junto aos funcionários:

  • Na contratação de novos funcionários entreviste um de cada vez, de preferência na portaria;
  • Obtenha o máximo de informações possíveis sobre o candidato e solicite atestado de antecedentes e de referência pessoal de todos os funcionários a serem contratados;
  • Contrate funcionários que já possuam cursos de formação e treinamento para poderem trabalhar no condomínio;
  • Promova e invista na reciclagem dos funcionários através de cursos especializados;
  • Fiscalize a rotina de trabalho de funcionários e zeladores, procurando acompanhar de perto suas condutas assim como não atribuir missão que não lhes seja pertinente;
  • Apresente e informe aos moradores quando da substituição ou admissão de um funcionário, porém é aconselhável que se evite rotatividade;
  • O novo empregado ou o substituto não deve ficar sozinho até conhecer todos os moradores e a rotina de trabalho do prédio;
  • Oriente sempre os funcionários, principalmente os porteiros e garagistas, para que não saiam de seus postos de trabalho, evitando deslocá-los para prestar serviços particulares.

Com relação à segurança do condomínio:

  • Cadastre e mantenha atualizada a relação de todos os moradores do condomínio, onde deverá constar desde a placa de seu veículo até o nome de parentes próximos para contato em caso de emergência;
  • Conheça a legislação sobre o condomínio e sua administração;
  • Conheça profundamente o estatuto e as normas de seu condomínio;
  • Procure acompanhar o andamento das obras realizadas no condomínio;
  • Mantenha suficientemente iluminadas as entradas do condomínio, evitando o uso de obras de arte, de decoração e de jardinagem que obstruam a ampla visão do local ou criem pontos de penumbra à distância;
  • Atente para a segurança periférica do condomínio, tais como muros, grades, cercas e alambrados, bem como de vias públicas de acesso ao condomínio, devendo existir regulamentação para estacionamento de veículos, sinalização, iluminação, entre outros;
  • Mantenha os equipamentos de segurança e de comunicação sempre em perfeito estado de funcionamento;
  • Mantenha sempre na portaria livros de registro para controle do serviço, de entrada e saída de pessoas, veículos e materiais;
  • Faça a manutenção periódica das portas de entrada e portões de garagem que devem, em caso de quebra, ser imediatamente consertados;
  • Instale dispositivos eletrônicos de segurança, se possível, com monitoramento por empresas especializadas e idôneas;
  • Caso for terceirizar os serviços como portaria, limpeza, manutenção e segurança procure empresas idôneas e legalmente constituídas no mercado;
  • Atualize-se no que diz respeito a assuntos relativos à segurança, procurando o que há de mais moderno no mercado para possível implantação no condomínio;
  • Contrate seguradora idônea para que se possa fazer o seguro da edificação com apólices que, de preferência, garantam cobertura completa de sinistros, pois este é um dos itens em que o síndico é responsabilizado, civil e criminalmente, em caso de algum problema onde não se tenha uma cobertura ideal.

Registro no Livro de Ocorrência

Recentemente ficou conhecido o caso de um morador de condomínio que, por registrar de maneira ofensiva uma reclamação no livro de ocorrências, foi obrigado a desembolsar mais de R$ 10 mil a título de dano moral contra um casal de vizinhos.

O morador escreveu que os barulhos feitos pelo casal eram dignos de “prostíbulos ou de hotéis a beira da estrada”. Dá para perceber que ele realmente se sentia incomodado com os ruídos originados pelo casal. Porém, é importante saber registrar a queixa de maneira a não ofender ninguém.

Muitas vezes, o ideal é tentar descrever o incômodo da maneira mais isenta possível, nunca se utilizando de linguagem chula ou de xingamentos.

Também é importante atentar para o fato de que outras pessoas poderão ler a sua reclamação – além do síndico – e que isso poderá dar margem a outras interpretações do seu texto.

Para situações desagradáveis, como reclamações referentes a ruídos amorosos, ou de namoro de adolescentes nas áreas comuns do condomínio, o síndico pode oferecer um e-mail para que o relato seja entregue apenas a ele. Dessa forma, o síndico tem uma prova de que houve reclamação, mas consegue proteger um pouco a intimidade das pessoas envolvidas no caso.

Quando o tema é mais espinhoso, uma alternativa ao e-mail é a conversa presencial. O síndico pode destacar um dia da semana ou a cada quinze dias para atender os moradores que prefiram esse modo de registrar suas queixas.

 

Ordinária ou Extraordinária? Qual a diferença entre as Assembleias?

Por Inaldo Dantas( fonte: sindiconet)

Assim como nas taxas de condomínio ordinárias e extraordinárias, ocorrem também dúvidas com relação às assembleias gerais. Igualmente se persiste a dúvida: ordinária ou extraordinária, como definir?


A assembleia ordinária

É aquela realizada uma vez no ano, prevista em lei ( Art. 24 – Lei 4.591/64 e 1.350 ) e bem definida em convenção, tendo data certa para se realizar e nela além das demais matérias constantes da pauta. Deve prever a aprovação das verbas para as despesas do condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto delas, bem como manutenção de seus serviços, além da aprovação das contas do exercício anterior. Também nesta assembleia pode-se eleger o novo síndico como também o seu conselho fiscal e subsíndico. É nesta assembleia também que se permite a participação do inquilino com direito a voto desde que o assunto em pauta não seja relativo a obras de benfeitorias, e nela o proprietário não se faça presente.


A assembleia extraordinária

Assembleia extraordinária, como o próprio nome já sugere, é aquela que não tem periodicidade pré-determinada ou definida. Nela, todo e qualquer assunto pode ser tratado, inclusive os que já foram objeto de pauta nas ordinárias. Sua convocação é feita sempre que haja necessidade. Nela não se permite a presença do locatário.

Modo e Forma de Convocação

O art. 1.350, do CC, explica que a convocação para a assembleia que ali especifica, portanto, a assembleia geral ordinária, deverá ser feita na forma prevista na convenção. E para a assembleia geral extraordinária, deve ser obedecida a mesma regra, em razão de que o inciso III, do art. 1.334, do CC, trata dessas assembleias sem distinção em deferência à espécie, como acima se procurou identificar, para fins de melhor compreensão das competências de cada uma delas.

Quanto à forma da convocação, em especial, salvo entendimento contrário, a forma escrita, com comprovante de recebimento, é a que mais condiz com as normas legais que regem o condomínio edilício, a ter-se em conta a nulidade da assembleia deliberativa que não contar com a convocação de todos os condôminos (art. 1.354, do CC). Dessa forma, tanto o modo, quanto a forma de convocação das assembleias, deverá ser objeto de tratativa na convenção do condomínio, a fim de evitar-se futura contrariedade de entendimentos.


Quorum para Deliberações

Dependendo da matéria a ser deliberada, a lei fixa determinado quorum para a sua aprovação, dela apurando-se a exigência de:

  • a) subscrição, pelos titulares, que representem no mínimo 2/3 das frações ideais, para aprovação do instrumento público ou particular de convenção do condomínio;
  • b) votos representativos de 2/3 dos condôminos, no mínimo, para deliberação quanto à cobrança de multa a ser aplicada ao condômino que infringir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, do art. 1.336, do CC (não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; dar às suas partes de propriedade exclusiva, a mesma destinação que tem a edificação, evitando a sua utilização de modo a acarretar prejuízos de cunho perturbador quanto ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes), caso o ato constitutivo ou a convenção não tenha previsão a esse respeito;
  • c) votos representativos de 3/4 dos condôminos, para fins de imposição de multa ao condômino ou possuidor que, reiteradamente, descumprir com seus deveres perante o condomínio;
  • d) votos de 2/3 dos condôminos para a execução de benfeitorias voluptuárias e, da maioria, para a execução de benfeitorias úteis;
  • e) votos de 2/3 dos condôminos para a execução de obras nas partes comuns do edifício;
  • f) votação, por unanimidade, para fins de construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias;
  • g) votos da maioria absoluta dos presentes, para fins de destituição do síndico;
  • h) votos de 2/3 dos condôminos para alterar a convenção ou regimento interno do condomínio;
  • i) votos da unanimidade dos condôminos quando se objetivar a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária;
  • j) votos da maioria dos condôminos presentes e representativos de 50% das frações ideais, no mínimo, para as deliberações da assembleia, em primeira convocação, salvo quando exigido quórum especial;
  • k) votos da maioria dos condôminos presentes, para as deliberações da assembleia, em segunda chamada, salvo quando exigido quórum especial.
  • l) votos representativos de 50% mais uma das frações ideais, para fins de deliberação quanto à reconstrução ou venda da edificação, em caso de destruição total ou parcial, ou quando ameace ruína.


Observação

Salvo disposição diversa na convenção do condomínio, os votos serão tomados em proporção às frações ideais no solo e nas outras partes comuns, conforme regra incerta no parágrafo único, do art. 1.352, do CC. Nesse aspecto, aborda Lopes, com propriedade que, “assim, o condômino titular de frações ideais que representem mais de 50% do total terá, de fato e de direito, o controle das assembleias e suas deliberações, podendo surgir a figura que a doutrina denomina “maioria de um só” (10). Para solução desse impasse, sugere o autor o recurso à via judicial para ” pôr cobro à situação anômala como essa.”

Diante desse alerta, urge que os condôminos, quando da aprovação da convenção do condomínio, tenham plena consciência desse ditado legal, fazendo às vezes da exceção que dele próprio emana, então ajustando a contagem dos votos em caráter diverso do sugerido por essa norma, prevenindo conflitos dessa ordem.

Inaldo Dantas é Advogado, Síndico Profissional, Administrador de Condomínios, Presidente do Secovi-PB, Editor da Revista Condomínio, Colunista do Jornal Sindiconews, Comentarista da Band-TV Clube, Palestrante e autor do Livro “O Condomínio ao Alcance de Todos”.

Algumas considerações sobre as funções de um síndico

Síndico, representante legal do condomínio, exerce a função de administrar o condomínio de forma geral. Infelizmente, às vezes na realidade não é assim que funciona. Quase ninguém gosta de exercer a função de síndico e muitas vezes nem os condôminos participam e se interessam pelos assuntos de seu condomínio.
Mas quais são, afinal, as funções do síndico?

Ao eleger um síndico, os moradores votam na pessoa que possui mais competência para o cargo. A confiança é a base para a votação, pois o eleito ficará responsável por manter o condomínio em ordem.

Para Carlos Braga, síndico há 12 anos e presidente da Asscoesp (Associação de Síndicos e Subsíndicos em condomínio do Estado de São Paulo), é importante que o síndico conheça quais são os tributos federais, estaduais e municipais que são aplicados nos condomínios. “O síndico precisa acompanhar o artigo 22 da Lei 4591/64 e o artigo 1348 do Novo Código Civil que falam dos direitos e obrigações do síndico. Hoje a internet é um instrumento que tira muitas dúvidas e deixa qualquer segmento atualizado”, recomenda o síndico.

Deveres do síndico
Uma vez eleito, o síndico tem o dever de administrar o condomínio, executar as deliberações da assembleia, orientar o trabalho dos funcionários, fiscalizar o condomínio e opor-se a qualquer dos co-proprietários na realização de atos contrários às regras. “Em um condomínio, é fundamental a existência de normas de boa vizinhança que propiciem uma convivência civilizada e democrática”, afirma Braga.

Aos condôminos, cabe comparecer às reuniões da assembleia geral, pois a qualidade de vida em qualquer coletividade depende da efetiva participação de seus membros. Já ao síndico, compete prestar contas à assembleia e respeitar a intimidade dos condôminos, não adotando meios de cobrança constrangedora ou que exponha o co-proprietário ao ridículo.

Síndico profissional
A contratação do sindico profissional deve ocorrer em assembleia e deve-se formalizar esta contratação especificando em contrato as suas condições. “Alguns condomínios, por segurança, fazem um contrato entre as partes, porém só isso não basta. Se não houver a assembleia de eleição com a devida ata, o contrato não tem validade jurídica”, alerta o sindico profissional Maurício Jovino. O síndico profissional é um prestador de serviços e não pode oferecer resistência caso o condomínio decida substituí-lo.

A relação de um síndico profissional com o condomínio é de prestador de serviço e cliente. Assim, a rotina da profissão, mesmo não regulamentada, deve ser de completa responsabilidade. “Nós não podemos dizer que não sabemos resolver algum problema ou não temos soluções. Somos contratados para isso”, afirma Jovino.

O dia a dia do síndico profissional vai desde visitas ao condomínio, onde atua e verifica como estão as coisas, faz reuniões com funcionários, conselheiros, subsíndicos e principalmente com os moradores, até reuniões nas administradoras e prestadoras de serviço. Além disso, obedece a rotina das vistorias para ter um controle do condomínio. E, em caso de emergência, o comparecimento ao condomínio em tempo hábil é necessário para a solução de pendências.

A remuneração do profissional varia de acordo com o tamanho do condomínio. “Nos condomínios que atuo, a remuneração é paga através de recibo de ajuda de custo, sendo descontado 11% de INSS e condomínio também recolhe 20% de INSS sobre o valor bruto”, relata Murillo Corrêa, síndico profissional.

A administração no condomínio
O síndico é responsável pela contratação da administradora, que possui as funções administrativas do condomínio, deixando o síndico com outras obrigações.

O parágrafo segundo do artigo 1.348 do Código Civil, ao permitir essa transferência de funções, diz que é “mediante aprovação da assembleia”.

As funções da administradora de condomínios é contratar pessoal, preparar a previsão de despesas, prestar contas, elaborar folha de pagamento, promover a cobrança das contribuições condominiais e pagamento dos encargos do condomínio, recolher os tributos e contribuições fiscais e trabalhistas, entre outras atividades.

Conflitos e mediações
Caso haja conflito ou processo em torno do cargo de síndico, pode-se, em assembleia, levantar quem poderia representar o condomínio nestas circunstâncias. Mas, antes desse processo, um quarto dos condôminos têm de assinar uma convocação, e dois terços dos condôminos presentes na assembleia devem aprovar a saída do síndico. Para que não haja problemas, o síndico deverá ser avisado, por uma carta enviada pelo condomínio, sobre o desejo de destituição para que tenha o direito de defesa.

O síndico e a legislação
Algumas informações importantes:
• O prazo do mandato do síndico será sempre o estipulado na Convenção do Condomínio, que por sua vez deve respeitar o limite máximo de 2 (dois) anos, por força do art. 1.347 do novo Código Civil.
• O artigo 1.356 do novo Código Civil profere que o conselho fiscal terá a competência de dar parecer a respeito das contas apresentadas pelo síndico. Obviamente, há possibilidade de a Convenção atribuir-lhe funções específicas ou mesmo mais abrangentes, além de poder criar outros conselhos com atribuições diversas (inclusive o consultivo).
• Pelo artigo 1.333, do novo Código Civil e artigo 167, I, 17, da Lei n° 6.015/73, não é obrigatório o fornecimento, pelo síndico, de cópia da mesma aos condôminos ou ocupantes. Porém, ainda que não haja obrigatoriedade, é conveniente que seja dada uma cópia integral da Convenção a cada um dos condôminos, incentivando o pleno conhecimento do seu teor por todos.

Fonte: site licitamais

Função do Conselho Fiscal em condomínios

novo código civil, em seu artigo 1356, tornou opcional a eleição de conselho consultivo ou fiscal em condomínios. Em seu texto, rege que “Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico”. Ainda que tenha se tornado optativo, a sua constituição é de fundamental importância para a vida e saúde condominial.

Tal possibilidade, concedida pelo novo código civil, é incompreendida até mesmo por síndicos e administradores de condomínios. Através das convenções, eles determinam a existência de um conselho fiscal para que as finanças do condomínio possam ser acompanhadas de perto.

O conselho fiscal, formado por condôminos, é órgão complementar do condomínio e jamais deve ser entendido como uma função secundária ou burocrática. Cabe a esse importante grupo, com integrantes eleitos em assembleia geral, analisar as contas e emitir parecer recomendando ou não a sua aprovação. Essas informações servirão de base para que os demais condôminos ratifiquem a sua recomendação ou a contrariem, de modo a evitar graves problemas nos caixas e na administração do mesmo.

Como função adicional, se prevista na convenção ou aprovada em assembleia, esse mesmo órgão pode ainda assessorar o síndico, atuando como conselho consultivo. Vale registrar que é sempre importante o síndico contar com uma equipe de pessoas participativas para dividir as decisões mais complexas que necessita tomar.

Em alguns casos, a execução das tarefas do conselho fiscal gera confusão entre os condôminos. Não é raro esse tipo de problema. Ele acontece quando há um grande equívoco por parte dos membros de tal conselho, que entendem estarem aprovando ou não as contas da gestão do síndico, o que, de fato, não ocorre. Existe apenas a recomendação de sua aprovação ou reprovação, baseada nas justificativas balizadas nas análises da contabilidade. A decisão final se dará exclusivamente pelos membros da assembleia. O que ocorre comumente é uma ressalva nas contas pelo conselho e, na assembleia, após esclarecimentos, os condôminos tomam a decisão.

Mesmo na ausência de atuação do conselho fiscal, o síndico deve cumprir sua obrigação anual submetendo as finanças de sua gestão e buscar sua respectiva aprovação junto aos condôminos. Porém, quando ocorre a ausência de aprovação, o síndico deve tomar algumas providências para que sua gestão seja regularizada.

Se julgar, por exemplo, que a apreciação das contas foi insatisfatória pelo atual conselho, com a aprovação dos demais membros da reunião, elege-se uma comissão que fará uma nova avaliação. Se ainda for insatisfatória, esse trabalho pode ser efetuado por uma empresa independente, especializada em auditoria.

É sempre interessante conduzir a análise para uma linha puramente do ponto de vista operacional, com o cuidado de nunca torná-la política. Também é fundamental para a saúde financeira do condomínio evitar votações baseadas em avaliações e gostos pessoais. As contas são ou não confiáveis; não pode haver situações dúbias ou mal esclarecidas. Não se deve discutir política de gestão, mas exatidão nos balanços da contabilidade e seus respectivos demonstrativos e comprovações.

Em casos onde há a atuação de auditorias independentes, essas têm o poder de analisar contas e fazer recomendações. Mas, a aprovação final dar-se-á única e exclusivamente pelos condôminos, reunidos em assembleia geral especialmente convocada para esse fim.

Proprietários de imóvel que tenham interesse em participar do conselho fiscal devem saber que tal atuação exige dedicação. Quando se candidata ao cargo de conselheiro, deve ter em mente a responsabilidade de sua tarefa na conferência dos documentos e das contas que compõem a movimentação financeira do período avaliado. Sua tarefa pressupõe avaliação técnica. A sua divulgação antecipada ou avaliação precipitada não condiz com uma conduta ética. Existe, aliás, uma tênue linha entre a ética e a técnica. A quem se prontifica ocupar o cargo de conselheiro fiscal, cabe a função de analisar as contas, sem deixar transpor qualquer que seja a sua preferência ou gosto pessoal.

Ao conselho fiscal, cabe a avaliação das contas do condomínio, sua exatidão e a correta aplicação dos recursos arrecadados e aprovados na previsão orçamentária periódica. Os questionamentos, normais nessa tarefa, sempre devem ser dirigidos ao responsável pela gestão, para que o mesmo tenha oportunidade de esclarecer, se assim for o caso. Com essa forma de conduta, síndico e condôminos terão a transparência que a gestão exige. E o condomínio terá garantido a sua saúde financeira


Gabriel Karpat, economista (PUC-SP), mediação e arbitragem (FGV), especialista em condomínios, autor de livros e diretor da GK administração de Bens.

Presença de inquilinos em assembleias, poderão participar e votar?

Não há consenso sobre a possibilidade de voto de inquilinos em assembleias. Especialistas do mercado divergem sobre esta questão.

  • Contra o voto de inquilinos
    Alguns especialistas consideram que o Novo Código Civil modificou a legislação anterior (lei 4.591/64) sobre o assunto. A lei 4.591/64 permitia o voto do inquilino na assembleia, em assuntos relativos a despesas ordinárias, caso o proprietário não estivesse presente. Já o Novo Código Civil não faz menção à possibilidade de voto do inquilino. Por isso, o entendimento destes especialistas é que o Novo Código teria revogado a disposição da lei 4.591/64 sobre o voto de inquilinos.
  • A favor do voto de inquilinos
    Há outros especialistas igualmente renomados que consideram que o Código Civil não teria revogado esta disposição da lei 4.591/64. Ou seja, que inquilinos podem votar em assuntos relativos a despesas extraordinárias, sem necessidade de procuração.
  • Por não haver consenso, recomenda-se que inquilinos que desejem votar em assembleias requeiram aos proprietários de suas unidades procuração para votar em assuntos relativos a despesas extraordinárias.
  • Confira os textos das leis:
    Lei 4.591/64, artigo 24, parágrafo 4:
    “Nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça (acrescentado pela Lei 8.245/91 e alterado pela Lei nº 9.267/96).

    Novo Código Civil (de 2003), artigo 1335:
    “São direitos do condômino: (…)III- votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.”

  • Esclarecemos que a palavra “condômino” designa o proprietário, como mostra uma consulta a qualquer dicionário. O inquilino não é condômino, e sim locatário deste, com direitos diferentes.
  • Convocação de inquilinos.
    Mesmo antes do Novo Código Civil, já não havia consenso sobre a obrigatoriedade de convocação de inquilinos, como observou o jurista J. Nascimento Franco em seu clássico livro Condomínio. No entanto, ele já apontava seu entendimento de que “ao condômino-locador (o proprietário) é que deverá ser encaminhada convocação para toda e qualquer assembleia Geral”.
  • Não há proibição legal de um inquilino ser eleito síndico. O novo Código Civil expressa claramente essa possibilidade:
    “Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. “
  • Assim, a cláusula de Convenção que permitir que apenas proprietários sejam síndicos não tem validade legal. Convenções não podem contrariar leis municipais, estaduais ou federais.
  • O novo CC não coloca obstáculos à participação de inquilinos no Conselho Fiscal, por não tornar o cargo exclusivo de proprietários:
    “Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.”

Fonte: sindiconet.com.br

Manutenção em caixa d’água

A Caixa d’água, inserida na residência ou edifícios podem ser de fibro-cimento, concreto ou fibra de vidro. Apesar de não ser vista com frequência por seus usuários, pode causar problemas à saúde de quem a utiliza, caso não seja higienizada e desinfetada dentro do prazo estabelecido pela legislação.

Apesar da água receber muitos cuidados nas estações de tratamento, algumas partículas mínimas acabam chegando aos nossos reservatórios domiciliares e ficando paradas no fundo das caixas, causando o gosto ou cheiro estranho na água. Outro problema é que as paredes da caixa tendem a formar limo com a água reservada.

Caso a lavagem não seja feita no período correto, a caixa d’água pode contaminar a água e causar doenças. Isto porque, além da contaminação da água, insetos e roedores podem se proliferar dentro destes locais.

A Lei nº 1010.770 de 08/11/89 prevê que todos os edifícios de apartamentos residenciais e conjuntos comerciais ficam obrigados a efetuar o controle da limpeza, desinfecção e conservação das caixas d’água a cada período máximo de 360 dias.

Apesar de necessitar de poucos aparatos, a lavagem deve ser realizada por um profissional qualificado. É importante que um profissional competente realize o serviço, para eliminar corretamente as impurezas e tomar os demais cuidados após a lavagem. Além de esvaziar de forma correta o reservatório para que não haja desperdício de água.