Administração

Junto aos condôminos:

• Desenvolva com o conselho de condôminos normas firmes e transparentes sobre segurança do condomínio, discriminando, inclusive, punições;
• Em reuniões condominiais aborde assuntos relativos à segurança de seu condomínio;
• Forme um conselho ou comissão específicos para tratar do assunto segurança;
• Incentive a participação de todos os moradores e funcionários quando for tratado o tema segurança.

Junto aos funcionários:

• Na contratação de novos funcionários entreviste um de cada vez, de preferência na portaria;
• Obtenha o máximo de informações possíveis sobre o candidato e solicite atestado de antecedentes e de referência pessoal de todos os funcionários a serem contratados;
• Contrate funcionários que já possuam cursos de formação e treinamento para poderem trabalhar no condomínio;
• Promova e invista na reciclagem dos funcionários através de cursos especializados;
• Fiscalize a rotina de trabalho de funcionários e zeladores, procurando acompanhar de perto suas condutas assim como não atribuir missão que não lhes seja pertinente;
• Apresente e informe aos moradores quando da substituição ou admissão de um funcionário, porém é aconselhável que se evite rotatividade;
• O novo empregado ou o substituto não deve ficar sozinho até conhecer todos os moradores e a rotina de trabalho do prédio;
• Oriente sempre os funcionários, principalmente os porteiros e garagistas, para que não saiam de seus postos de trabalho, evitando deslocá-los para prestar serviços particulares.

Com relação à segurança do condomínio:

• Cadastre e mantenha atualizada a relação de todos os moradores do condomínio, onde deverá constar desde a placa de seu veículo até o nome de parentes próximos para contato em caso de emergência;
• Conheça a legislação sobre o condomínio e sua administração;
• Conheça profundamente o estatuto e as normas de seu condomínio;
• Procure acompanhar o andamento das obras realizadas no condomínio;
• Mantenha suficientemente iluminadas as entradas do condomínio, evitando o uso de obras de arte, de decoração e de jardinagem que obstruam a ampla visão do local ou criem pontos de penumbra à distância;
• Atente para a segurança periférica do condomínio, tais como muros, grades, cercas e alambrados, bem como de vias públicas de acesso ao condomínio, devendo existir regulamentação para estacionamento de veículos, sinalização, iluminação, entre outros;
• Mantenha os equipamentos de segurança e de comunicação sempre em perfeito estado de funcionamento;
• Mantenha sempre na portaria livros de registro para controle do serviço, de entrada e saída de pessoas, veículos e materiais;
• Faça a manutenção periódica das portas de entrada e portões de garagem que devem, em caso de quebra, ser imediatamente consertados;
• Instale dispositivos eletrônicos de segurança, se possível, com monitoramento por empresas especializadas e idôneas;
• Caso for terceirizar os serviços como portaria, limpeza, manutenção e segurança procure empresas idôneas e legalmente constituídas no mercado;
• Atualize-se no que diz respeito a assuntos relativos à segurança, procurando o que há de mais moderno no mercado para possível implantação no condomínio;
• Contrate seguradora idônea para que se possa fazer o seguro da edificação com apólices que, de preferência, garantam cobertura completa de sinistros, pois este é um dos itens em que o síndico é responsabilizado, civil e criminalmente, em caso de algum problema onde não se tenha uma cobertura ideal.

O síndico é uma figura amada por alguns e odiada por outros. Mas essencial para o funcionamento do condomínio. A função tem mudado com o passar dos tempos. Alguns prédios ainda tem o morador mais antigo; outros investem no profissional.

O síndico também deve tomar cuidado com esse tipo de relato inapropriado. O advogado e consultor do SíndicoNet Cristiano de Souza explica. “Quem divulga esse tipo de informação também poderia ser responsabilizado”.

Por isso, ele sugere que o síndico, ao repassar os pedidos registrados no livro de ocorrências, o faça da maneira mais branda possível, transformando o texto em algo que não choque ou transtorne os outros moradores.

Fontes consultadas – Ligia Marques, consultora de etiqueta, José Roberto Iampolsky, diretor da Paris Condomínios, Cristiano de Souza, advogado especializado em Direito Imobiliário e Rosely Schwartz, especialista em condomínios e professora do curso de administração condominial da EPD

Dicas de Segurança para os Síndicos.

Junto aos condôminos:

• Desenvolva com o conselho de condôminos normas firmes e transparentes sobre segurança do condomínio, discriminando, inclusive, punições;
• Em reuniões condominiais aborde assuntos relativos à segurança de seu condomínio;
• Forme um conselho ou comissão específicos para tratar do assunto segurança;
• Incentive a participação de todos os moradores e funcionários quando for tratado o tema segurança.

Junto aos funcionários:

• Na contratação de novos funcionários entreviste um de cada vez, de preferência na portaria;
• Obtenha o máximo de informações possíveis sobre o candidato e solicite atestado de antecedentes e de referência pessoal de todos os funcionários a serem contratados;
• Contrate funcionários que já possuam cursos de formação e treinamento para poderem trabalhar no condomínio;
• Promova e invista na reciclagem dos funcionários através de cursos especializados;
• Fiscalize a rotina de trabalho de funcionários e zeladores, procurando acompanhar de perto suas condutas assim como não atribuir missão que não lhes seja pertinente;
• Apresente e informe aos moradores quando da substituição ou admissão de um funcionário, porém é aconselhável que se evite rotatividade;
• O novo empregado ou o substituto não deve ficar sozinho até conhecer todos os moradores e a rotina de trabalho do prédio;
• Oriente sempre os funcionários, principalmente os porteiros e garagistas, para que não saiam de seus postos de trabalho, evitando deslocá-los para prestar serviços particulares.

Com relação à segurança do condomínio:

• Cadastre e mantenha atualizada a relação de todos os moradores do condomínio, onde deverá constar desde a placa de seu veículo até o nome de parentes próximos para contato em caso de emergência;
• Conheça a legislação sobre o condomínio e sua administração;
• Conheça profundamente o estatuto e as normas de seu condomínio;
• Procure acompanhar o andamento das obras realizadas no condomínio;
• Mantenha suficientemente iluminadas as entradas do condomínio, evitando o uso de obras de arte, de decoração e de jardinagem que obstruam a ampla visão do local ou criem pontos de penumbra à distância;
• Atente para a segurança periférica do condomínio, tais como muros, grades, cercas e alambrados, bem como de vias públicas de acesso ao condomínio, devendo existir regulamentação para estacionamento de veículos, sinalização, iluminação, entre outros;
• Mantenha os equipamentos de segurança e de comunicação sempre em perfeito estado de funcionamento;
• Mantenha sempre na portaria livros de registro para controle do serviço, de entrada e saída de pessoas, veículos e materiais;
• Faça a manutenção periódica das portas de entrada e portões de garagem que devem, em caso de quebra, ser imediatamente consertados;
• Instale dispositivos eletrônicos de segurança, se possível, com monitoramento por empresas especializadas e idôneas;
• Caso for terceirizar os serviços como portaria, limpeza, manutenção e segurança procure empresas idôneas e legalmente constituídas no mercado;
• Atualize-se no que diz respeito a assuntos relativos à segurança, procurando o que há de mais moderno no mercado para possível implantação no condomínio;
• Contrate seguradora idônea para que se possa fazer o seguro da edificação com apólices que, de preferência, garantam cobertura completa de sinistros, pois este é um dos itens em que o síndico é responsabilizado, civil e criminalmente, em caso de algum problema onde não se tenha uma cobertura ideal.

Recentemente ficou conhecido o caso de um morador de condomínio que, por registrar de maneira ofensiva uma reclamação no livro de ocorrências, foi obrigado a desembolsar mais de R$ 10 mil a título de dano moral contra um casal de vizinhos.

O morador escreveu que os barulhos feitos pelo casal eram dignos de “prostíbulos ou de hotéis a beira da estrada”. Dá para perceber que ele realmente se sentia incomodado com os ruídos originados pelo casal. Porém, é importante saber registrar a queixa de maneira a não ofender ninguém.

Muitas vezes, o ideal é tentar descrever o incômodo da maneira mais isenta possível, nunca se utilizando de linguagem chula ou de xingamentos.

Também é importante atentar para o fato de que outras pessoas poderão ler a sua reclamação – além do síndico – e que isso poderá dar margem a outras interpretações do seu texto.

Para situações desagradáveis, como reclamações referentes a ruídos amorosos, ou de namoro de adolescentes nas áreas comuns do condomínio, o síndico pode oferecer um e-mail para que o relato seja entregue apenas a ele. Dessa forma, o síndico tem uma prova de que houve reclamação, mas consegue proteger um pouco a intimidade das pessoas envolvidas no caso.

Quando o tema é mais espinhoso, uma alternativa ao e-mail é a conversa presencial. O síndico pode destacar um dia da semana ou a cada quinze dias para atender os moradores que prefiram esse modo de registrar suas queixas.

Por Inaldo Dantas( fonte: sindiconet)

Assim como nas taxas de condomínio ordinárias e extraordinárias, ocorrem também dúvidas com relação às assembleias gerais. Igualmente se persiste a dúvida: ordinária ou extraordinária, como definir?

A assembleia ordinária

É aquela realizada uma vez no ano, prevista em lei ( Art. 24 – Lei 4.591/64 e 1.350 ) e bem definida em convenção, tendo data certa para se realizar e nela além das demais matérias constantes da pauta. Deve prever a aprovação das verbas para as despesas do condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto delas, bem como manutenção de seus serviços, além da aprovação das contas do exercício anterior. Também nesta assembleia pode-se eleger o novo síndico como também o seu conselho fiscal e subsíndico. É nesta assembleia também que se permite a participação do inquilino com direito a voto desde que o assunto em pauta não seja relativo a obras de benfeitorias, e nela o proprietário não se faça presente.

A assembleia extraordinária

Assembleia extraordinária, como o próprio nome já sugere, é aquela que não tem periodicidade pré-determinada ou definida. Nela, todo e qualquer assunto pode ser tratado, inclusive os que já foram objeto de pauta nas ordinárias. Sua convocação é feita sempre que haja necessidade. Nela não se permite a presença do locatário.

Modo e Forma de Convocação

O art. 1.350, do CC, explica que a convocação para a assembleia que ali especifica, portanto, a assembleia geral ordinária, deverá ser feita na forma prevista na convenção. E para a assembleia geral extraordinária, deve ser obedecida a mesma regra, em razão de que o inciso III, do art. 1.334, do CC, trata dessas assembleias sem distinção em deferência à espécie, como acima se procurou identificar, para fins de melhor compreensão das competências de cada uma delas.

Quanto à forma da convocação, em especial, salvo entendimento contrário, a forma escrita, com comprovante de recebimento, é a que mais condiz com as normas legais que regem o condomínio edilício, a ter-se em conta a nulidade da assembleia deliberativa que não contar com a convocação de todos os condôminos (art. 1.354, do CC). Dessa forma, tanto o modo, quanto a forma de convocação das assembleias, deverá ser objeto de tratativa na convenção do condomínio, a fim de evitar-se futura contrariedade de entendimentos.

Quorum para Deliberações

Dependendo da matéria a ser deliberada, a lei fixa determinado quorum para a sua aprovação, dela apurando-se a exigência de:

• a) subscrição, pelos titulares, que representem no mínimo 2/3 das frações ideais, para aprovação do instrumento público ou particular de convenção do condomínio;
• b) votos representativos de 2/3 dos condôminos, no mínimo, para deliberação quanto à cobrança de multa a ser aplicada ao condômino que infringir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, do art. 1.336, do CC (não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; dar às suas partes de propriedade exclusiva, a mesma destinação que tem a edificação, evitando a sua utilização de modo a acarretar prejuízos de cunho perturbador quanto ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes), caso o ato constitutivo ou a convenção não tenha previsão a esse respeito;
• c) votos representativos de 3/4 dos condôminos, para fins de imposição de multa ao condômino ou possuidor que, reiteradamente, descumprir com seus deveres perante o condomínio;
• d) votos de 2/3 dos condôminos para a execução de benfeitorias voluptuárias e, da maioria, para a execução de benfeitorias úteis;
• e) votos de 2/3 dos condôminos para a execução de obras nas partes comuns do edifício;
• f) votação, por unanimidade, para fins de construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias;
• g) votos da maioria absoluta dos presentes, para fins de destituição do síndico;
• h) votos de 2/3 dos condôminos para alterar a convenção ou regimento interno do condomínio;
• i) votos da unanimidade dos condôminos quando se objetivar a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária;
• j) votos da maioria dos condôminos presentes e representativos de 50% das frações ideais, no mínimo, para as deliberações da assembleia, em primeira convocação, salvo quando exigido quórum especial;
• k) votos da maioria dos condôminos presentes, para as deliberações da assembleia, em segunda chamada, salvo quando exigido quórum especial.
• l) votos representativos de 50% mais uma das frações ideais, para fins de deliberação quanto à reconstrução ou venda da edificação, em caso de destruição total ou parcial, ou quando ameace ruína.

Observação

Salvo disposição diversa na convenção do condomínio, os votos serão tomados em proporção às frações ideais no solo e nas outras partes comuns, conforme regra incerta no parágrafo único, do art. 1.352, do CC. Nesse aspecto, aborda Lopes, com propriedade que, “assim, o condômino titular de frações ideais que representem mais de 50% do total terá, de fato e de direito, o controle das assembleias e suas deliberações, podendo surgir a figura que a doutrina denomina “maioria de um só” (10). Para solução desse impasse, sugere o autor o recurso à via judicial para ” pôr cobro à situação anômala como essa.”

Diante desse alerta, urge que os condôminos, quando da aprovação da convenção do condomínio, tenham plena consciência desse ditado legal, fazendo às vezes da exceção que dele próprio emana, então ajustando a contagem dos votos em caráter diverso do sugerido por essa norma, prevenindo conflitos dessa ordem.

Inaldo Dantas é Advogado, Síndico Profissional, Administrador de Condomínios, Presidente do Secovi-PB, Editor da Revista Condomínio, Colunista do Jornal Sindiconews, Comentarista da Band-TV Clube, Palestrante e autor do Livro “O Condomínio ao Alcance de Todos”.

Síndico, representante legal do condomínio, exerce a função de administrar o condomínio de forma geral. Infelizmente, às vezes na realidade não é assim que funciona. Quase ninguém gosta de exercer a função de síndico e muitas vezes nem os condôminos participam e se interessam pelos assuntos de seu condomínio.
Mas quais são, afinal, as funções do síndico?

Ao eleger um síndico, os moradores votam na pessoa que possui mais competência para o cargo. A confiança é a base para a votação, pois o eleito ficará responsável por manter o condomínio em ordem.

Para Carlos Braga, síndico há 12 anos e presidente da Asscoesp (Associação de Síndicos e Subsíndicos em condomínio do Estado de São Paulo), é importante que o síndico conheça quais são os tributos federais, estaduais e municipais que são aplicados nos condomínios. “O síndico precisa acompanhar o artigo 22 da Lei 4591/64 e o artigo 1348 do Novo Código Civil que falam dos direitos e obrigações do síndico. Hoje a internet é um instrumento que tira muitas dúvidas e deixa qualquer segmento atualizado”, recomenda o síndico.

Deveres do síndico
Uma vez eleito, o síndico tem o dever de administrar o condomínio, executar as deliberações da assembleia, orientar o trabalho dos funcionários, fiscalizar o condomínio e opor-se a qualquer dos co-proprietários na realização de atos contrários às regras. “Em um condomínio, é fundamental a existência de normas de boa vizinhança que propiciem uma convivência civilizada e democrática”, afirma Braga.

Aos condôminos, cabe comparecer às reuniões da assembleia geral, pois a qualidade de vida em qualquer coletividade depende da efetiva participação de seus membros. Já ao síndico, compete prestar contas à assembleia e respeitar a intimidade dos condôminos, não adotando meios de cobrança constrangedora ou que exponha o co-proprietário ao ridículo.

Síndico profissional
A contratação do sindico profissional deve ocorrer em assembleia e deve-se formalizar esta contratação especificando em contrato as suas condições. “Alguns condomínios, por segurança, fazem um contrato entre as partes, porém só isso não basta. Se não houver a assembleia de eleição com a devida ata, o contrato não tem validade jurídica”, alerta o sindico profissional Maurício Jovino. O síndico profissional é um prestador de serviços e não pode oferecer resistência caso o condomínio decida substituí-lo.

A relação de um síndico profissional com o condomínio é de prestador de serviço e cliente. Assim, a rotina da profissão, mesmo não regulamentada, deve ser de completa responsabilidade. “Nós não podemos dizer que não sabemos resolver algum problema ou não temos soluções. Somos contratados para isso”, afirma Jovino.

O dia a dia do síndico profissional vai desde visitas ao condomínio, onde atua e verifica como estão as coisas, faz reuniões com funcionários, conselheiros, subsíndicos e principalmente com os moradores, até reuniões nas administradoras e prestadoras de serviço. Além disso, obedece a rotina das vistorias para ter um controle do condomínio. E, em caso de emergência, o comparecimento ao condomínio em tempo hábil é necessário para a solução de pendências.

A remuneração do profissional varia de acordo com o tamanho do condomínio. “Nos condomínios que atuo, a remuneração é paga através de recibo de ajuda de custo, sendo descontado 11% de INSS e condomínio também recolhe 20% de INSS sobre o valor bruto”, relata Murillo Corrêa, síndico profissional.

A administração no condomínio
O síndico é responsável pela contratação da administradora, que possui as funções administrativas do condomínio, deixando o síndico com outras obrigações.

O parágrafo segundo do artigo 1.348 do Código Civil, ao permitir essa transferência de funções, diz que é “mediante aprovação da assembleia”.

As funções da administradora de condomínios é contratar pessoal, preparar a previsão de despesas, prestar contas, elaborar folha de pagamento, promover a cobrança das contribuições condominiais e pagamento dos encargos do condomínio, recolher os tributos e contribuições fiscais e trabalhistas, entre outras atividades.

Conflitos e mediações
Caso haja conflito ou processo em torno do cargo de síndico, pode-se, em assembleia, levantar quem poderia representar o condomínio nestas circunstâncias. Mas, antes desse processo, um quarto dos condôminos têm de assinar uma convocação, e dois terços dos condôminos presentes na assembleia devem aprovar a saída do síndico. Para que não haja problemas, o síndico deverá ser avisado, por uma carta enviada pelo condomínio, sobre o desejo de destituição para que tenha o direito de defesa.

O síndico e a legislação
Algumas informações importantes:
• O prazo do mandato do síndico será sempre o estipulado na Convenção do Condomínio, que por sua vez deve respeitar o limite máximo de 2 (dois) anos, por força do art. 1.347 do novo Código Civil.
• O artigo 1.356 do novo Código Civil profere que o conselho fiscal terá a competência de dar parecer a respeito das contas apresentadas pelo síndico. Obviamente, há possibilidade de a Convenção atribuir-lhe funções específicas ou mesmo mais abrangentes, além de poder criar outros conselhos com atribuições diversas (inclusive o consultivo).
• Pelo artigo 1.333, do novo Código Civil e artigo 167, I, 17, da Lei n° 6.015/73, não é obrigatório o fornecimento, pelo síndico, de cópia da mesma aos condôminos ou ocupantes. Porém, ainda que não haja obrigatoriedade, é conveniente que seja dada uma cópia integral da Convenção a cada um dos condôminos, incentivando o pleno conhecimento do seu teor por todos.

Fonte: site licitamais