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Tag: legislação

Assembleias Virtuais. Lei autoriza uso nos condomínios.

Assembleias Virtuais. Lei autoriza uso nos condomínios.

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30mar

Condomínios e associações estão liberados para realizarem reuniões e assembleias de forma virtual e/ou híbrida.

Isso porque foi publicada no dia 09/03/2022 no Diário Oficial da União a Lei nº 14.309, de 8 de março de 2022, que altera a Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e a Lei nº 13.019, de 31 de julho de 2014, para permitir a realização de reuniões e deliberações virtuais pelas organizações da sociedade civil, assim como pelos condomínios edilícios, e para possibilitar a sessão permanente das assembleias condominiais.

A possibilidade de realização das assembleias de forma virtuais e/ou híbridas ganharam força com a pandemia, sem deixar de considerar que os avanços tecnológicos são facilitadores no processo de modernidade cada vez maior em todos os setores, e nos condomínios não seria diferente.

No caso dos condomínios, as assembleias podem ocorrer de forma eletrônica, desde que isso não seja proibido pela convenção do prédio.

“Art. 1.354-A. A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que:

I – tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio;

A convocação da reunião deve trazer instruções sobre acesso, formas de manifestação e modo de coleta de votos. A administração do condomínio não pode ser responsabilizada por problemas técnicos ou falhas na conexão à internet dos condôminos.

A assembleia eletrônica deve obedecer às mesmas regras de instalação, funcionamento e encerramento previstos no edital de convocação. O encontro pode ocorrer de forma híbrida, com a presença física e virtual dos condôminos.

A nova lei também prevê que a assembleia pode ser suspensa até que seja alcançado o quórum mínimo exigido. A assembleia condominial em sessão permanente pode ficar aberta por até 90 dias, quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção, e esse quórum não for atingido. A sessão permanente ou contínua precisa ser autorizada por decisão da maioria dos condôminos presentes.

Fonte: Agência Senado

 

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Inspeção Predial em Vitória: prazo até maio para prédios comprovarem segurança

Inspeção Predial em Vitória: prazo até maio para prédios comprovarem segurança

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25mar

Condomínios de Vitória com mais de 10 anos vão ter até o dia 31 de maio para apresentar laudo que comprove a segurança do local e da estrutura.

Entre os itens que devem ser avaliados no Laudo de Inspeção Predial estão a estrutura, instalações hidráulicas, de gás e elétricas, além dos telhados e revestimentos, entre outros.

Pela legislação do município, de 2019, os condomínios teriam dois anos para apresentar a documentação. Com a pandemia, o prazo foi prorrogado. Faltando pouco mais de dois meses para o fim do prazo, muitos condomínios ainda não contrataram os serviços.

O presidente do Sindicato Patronal de Condomínios do Estado (Sipces), Gedaias Freire da Costa, explicou que muitos condomínios com mais de 10 anos já se organizaram ou fizeram a inspeção. Mas para aqueles que não buscaram, o prazo está apertado: o prazo para elaboração é de 30 a 60 dias.

“Além de segurança para todos, é uma forma de os síndicos se precaverem, pois ele é o responsável pela edificação. E, apesar da legislação ser apenas de Vitória, todos os síndicos devem ficar atentos, pois há norma técnica nacional que trata das regras da inspeção”.

A engenheira civil e sócia diretora da Assertiva Engenharia e Consultoria, Karyne de Aguilar Pacheco, afirmou que muitos condomínios têm deixado para a última hora a busca pelo laudo.

“Não temos cultura de trabalhar com manutenção preventiva, mas é preciso mudar isso. O laudo de inspeção é uma ferramenta que pode nortear as ações do síndico, já que é o responsável pela edificação.”

Ela explicou que, nos laudos, são apontadas todas as manifestações patológicas (problemas) encontradas.

“O condomínio deve entregar à prefeitura também um plano de ações corretivas para o que foi apontado no laudo e um plano de manutenção predial preventivo”.

No edifício Giorno, na Enseada do Suá, os moradores já se adiantaram e já contrataram o serviço. O subsíndico Henrique Sávio Rezende contou que, logo que a lei foi sancionada, já buscaram informações para fazer o serviço.

 

SAIBA MAIS

 

LEI MUNICIPAL
– Em 2019, foi sancionada em Vitória uma lei que prevê a obrigatoriedade de apresentação de Laudo de Inspeção Predial por todos os condomínios, assim como outros estabelecimentos como casas de shows, boates e outros.

Para melhor compreensão, segue o inteiro teor da Lei 9.418/19:

https://grupoatta.com.br/site/wp-content/uploads/2020/09/L94182019.pdf

 

O QUE DEVE SER VISTORIADO?
– No caso dos prédios, a inspeção predial irá avaliar a estrutura, vedação, impermeabilização, os equipamentos permanentes e as instalações hidráulicas em geral.
– Também serão vistoriados os revestimentos internos, as coberturas, os telhados e os sistemas de combate a incêndio e de proteção contra descargas atmosféricas.

 

QUAIS SÃO OS PRAZOS?
– O laudo de inspeção predial deve ser apresentado À Secretaria de desenvolvimento da Cidade (Sedec) em até 10 anos após a concessão do Certificado de Conclusão (antigo Habite-se) da obra.
– Para as edificações com certificado há mais de 10 anos, o prazo será de dois anos para que os responsáveis providenciem o documento.
– Inicialmente, esse prazo de dois anos ia até 2021, mas por causa da pandemia, a prefeitura sancionou nova lei prorrogando o prazo até 31 de maio deste ano.

 

RENOVAÇÃO DO LAUDO
– A cada 10 anos, o laudo deve ser renovado e apresentado ao município.
– Uma cópia do documento deve ser afixada na edificação para consulta dos moradores e da fiscalização.

 

VISTORIAS E LAUDO
– O síndico tem de contratar arquitetos ou engenheiros, obrigatoriamente habilitados em seus conselhos profissionais, para que eles realizem a vistoria e emitam o laudo.
– Caso sejam detectados problemas, é preciso que seja elaborado um plano de reparos com cronograma de execução, para acompanhamento de moradores e do município.
– Além do laudo de Inspeção e do cronograma, deve ser entregue um Plano de Manutenção Preventiva.
– A secretaria de Desenvolvimento da Cidade (Sedec) informou que, em caso de não apresentação do Laudo, a multa é de R$ 1.056,06

 

COMO SÃO FEITOS
– Os laudos de inspeção são realizados a partir de visitas, análises e documentação de profissionais habilitados, como engenheiros e arquitetos.
– Eles usam câmeras fotográficas, termográficas (ou térmicas, que podem ajudar a visualizar problemas elétricos ou infiltrações), e até mesmo drones para visualizar locais mais altos e de difícil acesso, como toda a fachada, telhado e caixa d’água.

 

INTIMAÇÃO
– A falta de vistoria, de envio do laudo, de afixar o documento no prédio e o ato de não realizar as obras corretivas podem resultar na intimação do responsável legal pelo imóvel (no caso de prédio constituído, o síndico). A partir daí, ele vai ter até 60 dias para regularizar toda a situação.

 

QUEM PAGA PELO SERVIÇO?
– Os condomínios pagam, geralmente dividindo os valores entre os moradores.
– Em muitos condomínios, em que já há a prática de realizar vistorias preventivas e corretivas, esses valores já são programados e podem evitar maiores gastos em caso de acidentes ou o agravamento de problemas.
– Entre os problemas mais frequentes observados estão aqueles identificados no revestimento de fachadas.

 

QUEM TEM DE REGULARIZAR?
PRÉDIOS
– Prédios residenciais de uso misto (por exemplo com lojas no térreo) com mais de 900 metros quadrados.
– Condomínios com mais de um prédio no mesmo terreno.
– Prédios com mais de 9 metros de altura (o que corresponde a construções com mais de três andares, em média).
– Prédios comerciais com mais de 900 metros quadrados.

OUTROS
– Entram também na lei as edificações e áreas de risco que possuam comercialização, manuseio ou depósitos de gases ou líquidos inflamáveis/combustíveis.

Fonte: A Tribuna

 

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Variante Ômicron: o uso de máscara ainda é obrigatório no condomínio?

Variante Ômicron: o uso de máscara ainda é obrigatório no condomínio?

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14jan

A Ômicron está disseminada e uma nova discussão acerca dos cuidados básicos voltou à tona, sendo o uso de máscara no condomínio é um deles.

 

Afinal, ainda é obrigatório?

Vamos aos fatos: a Lei Federal nº 14.019 de 02/07/2020, que altera a Lei nº 13.979 de 06/02/2020, possui o Art. 3º – A:

“É obrigatório manter boca e nariz cobertos por máscara de proteção individual, conforme a legislação sanitária e na forma de regulamentação estabelecida pelo Poder Executivo federal, para circulação em espaços públicos e privados acessíveis ao público, em vias públicas e em transportes públicos coletivos, bem como em:
. . .
III – estabelecimentos comerciais e industriais, templos religiosos, estabelecimentos de ensino e demais locais fechados em que haja reunião de pessoas.”

Embora o texto da Lei não cita condomínios de maneira direta, esses caracterizam-se como locais privados acessíveis ao público, mesmo que apresente uma certa restrição de trânsito de pessoas. E tem mais: dentro do conceito de reunião engloba-se as assembleias e convenções.

Por fim, vale lembrar do artigo 1.336 do Código Civil que cita como dever do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

A Lei ainda está valendo e ela sempre está acima do regulamento interno ou a convenção do condomínio. Portanto, o descumprimento da Lei pode acarretar a imposição de multa definida e regulamentada pelo ente federado competente.

 

Quer saber mais?

Confira os links abaixo com todas as leis e regulamentos já em vigor sobre o assunto:

Leis Federais

Leis do Estado do Espírito Santo

Leis de Vila Velha/ES

Leis de Vitória/ES

Leis de Serra/ES

Leis de Cariacica/ES

 

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3ª turma do STJ: Condomínios podem proibir locações como Airbnb

3ª turma do STJ: Condomínios podem proibir locações como Airbnb

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07jan

A 3ª turma do STJ decidiu que condomínios podem proibir aluguel por curta temporada por meio de plataformas digitais, como o Airbnb. O colegiado considerou que o quórum de 2/3 da convenção do condomínio foi respeitado.

A controvérsia já foi decidida pela 4ª turma do STJ, com o mesmo entendimento de que os condomínios podem proibir a prática.

Trata-se de ação proposta por proprietário visando anulação de assembleia condominial na qual se deliberou pela proibição de locação de casa situada em condomínio residencial por prazo inferior a 90 dias, seja por meio de plataformas digitais (Airbnb e outras do gênero), seja por outras formas de locação por temporada.

O juízo de primeiro grau julgou procedente a demanda. O Tribunal, no entanto, reformou a decisão.

No STJ, em sustentação oral, o advogado do condômino ressaltou que o fato de o recorrente se utilizar das plataformas virtuais de locação, não representa ameaça ao bem-estar ou segurança dos demais condôminos.

O representante do Airbnb destacou que uma locação não tem a sua natureza jurídica não residencial definida pelo seu prazo. O advogado destacou que a relação de hospedagem está definida na lei 11.721/08, na qual o art. 23 define que deve envolver necessariamente prestações de serviços (arrumação, limpeza etc.), o que não existe no tipo de locação em exame.

Segundo José Eduardo Cardozo, muitas família vivem de alugueis pelo Airbnb, especialmente no período de pandemia, e conseguem receita para sustentar suas famílias em época de crise. Portanto, segundo o causídico, o impacto econômico de proibir a prática seria de muitas dimensões.

 

Destinação residencial

O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, ressaltou que a exploração econômica de atividades autônomas mediante locação por curtíssimo prazo, caracterizadas pela eventualidade e transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio réu.

Para o ministro, é inegável a afetação do sossego e da salubridade causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro.

“O estado de ânimo daqueles eu utilizam seus imóveis para fins residenciais não é o mesmo de quem se vale de um espaço para aproveitar suas férias, valendo lembrar que as residências são cada vez mais utilizadas para trabalho em regime de home office, para o qual se exige maior respeito ao silencio, inclusive no período diurno.”

Cueva ainda considerou que a segurança dos condôminos ficaria mais vulnerável com a constante entrada e saída de novos moradores em curto espaço de tempo, notadamente em condomínio menores e em lugares isolados.

Assim, entendeu que não há nenhuma irregularidade ou falta de razoabilidade na restrição imposta pelo condomínio réu, a quem cabe decidir acerca da conveniência ou não de permitir locação de unidades autônomas por curto período, segundo voto da maioria qualificada dos condôminos.

 

Regulamentação

O ministro acredita que a lacuna legislativa sobre o tema traz insegurança jurídica, a exigir atenção do legislador para rápida regulamentação de uma prática que possui cada vez mais adeptos.

“O legislador não deve se ater apenas ás questões econômicas, tributarias e administrativas. Deve considerar, acima de tudo, interesses dos usuários e das pessoas que moram próximas aos imóveis passiveis de exploração econômicas. Justamente por serem novas, essas práticas ainda escondem inúmeras deficiências, a exemplo da falta de segurança dos próprios usuários.”

Diante disso, negou provimento ao recurso especial.

Após vista coletiva, o colegiado por unanimidade negouprovimento ao recurso especial, sob fundamentos diversos.

Em nota ao Migalhas, o Airbnb opinou que os julgamentos em questão se referem a casos específicos e pontuais e as decisões não determinam a proibição da locação via Airbnb ou outras plataformas digitais em condomínios de maneira geral.

“O aluguel por temporada no Brasil é legal, expressamente previsto na Lei do Inquilinato e não configura atividade hoteleira. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel.”

 

Com informações do portal Migalhas.

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