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Tag: condomínios

A Obrigatoriedade da Renovação do Alvará do Corpo de Bombeiros

A renovação do Alvará do Corpo de Bombeiros é uma medida que garante a segurança de moradores e do patrimônio, além de ser uma das responsabilidades legais do síndico de um condomínio.

Conforme a Legislação Estadual, Lei nº 9.269 de 21 de Julho de 2009, o Alvará do Corpo de Bombeiros é de emissão obrigatória e o não cumprimento da legislação pode acarretar diversas penalidades, conforme a seguir:

I – multa de 100 (cem) a 40.000 (quarenta mil) Valores de Referência do Tesouro Estadual – VRTEs aos responsáveis por edificações ou áreas de risco, às empresas e aos profissionais cadastrados que não cumprirem as normas de segurança contra incêndio e pânico, exigidas em notificação regular;

II – interdição de edificação ou área de risco; (Incisos I e II nova redação com a Lei nº 10.368/2015)

III – embargo de local em construção ou reforma, quando não executados de acordo com a legislação de segurança contra incêndio e pânico, ou expuserem as pessoas ou outras edificações a perigo;

IV – apreensão de materiais e equipamentos estocados ou utilizados indevidamente ou fabricados em desacordo com as especificações técnicas exigidas por lei ou norma de referência;

V – suspensão de cadastro.

VI – cassação de Alvará. (Acrescentado pela Lei nº 10368/2015)

 

Mangueiras e Extintores de Incêndio

De acordo com a Norma ABNT NBR 12779, toda mangueira de incêndio deve ser inspecionada a cada 6 meses e ser submetida a ensaio hidrostático / manutenção a cada 12 meses.

Já no caso dos extintores de incêndio, a frequência de inspeção é de seis meses para extintores de incêndio com carga de gás carbônico e cilindros para o gás expelente, e de 12 meses para os demais extintores. A manutenção do extintor é requerida sempre após a utilização do extintor de incêndio, quando indicado por uma inspeção técnica ou de acordo com a frequência prevista em normas.

A inspeção tem a finalidade de manter as condições de operação, de forma a proporcionar confiança de que os equipamentos estarão aptos a funcionar com segurança ao combate de incêndio.

Esses serviços requerem condições e equipamentos adequados e deverão ser realizados por empresa capacitada.

O não cumprimento da lei desobriga as seguradoras do pagamento de indenizações em caso de sinistro. Como responsáveis pela proteção de vidas e patrimônios, o engenheiro, o técnico de segurança ou o síndico responderão por eventuais ações judiciais em caso de omissão.

 

ANEXO – Lei nº 9.269 de 21 de Julho de 2009

 

Dúvidas?

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Telefones: (27) 3535-2438 / 3535-2439
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Posso vender a minha vaga na garagem do condomínio?

Esta é uma dúvida recorrente entre condôminos que não precisam mais da vaga de garagem ou daqueles que precisam de uma vaga extra. Afinal, é possível vender a vaga de garagem?

Em primeiro lugar, é necessário entender que o Código Civil divide as vagas de garagem em três tipos:

 

– Vaga autônoma: existem matrículas distintas no Cartório de Registro de Imóveis, sendo uma do apartamento em questão e outra para a vaga de garagem. É privativa e é propriedade individual do condômino. Representa uma fração do condomínio e, se a convenção permitir, pode ser vendida de forma separada da unidade.

– Vaga acessória: não possui matrícula própria. Também é considerada propriedade individual do condômino e privativa, mas não é vinculada à matrícula da unidade. Logo, não pode ser vendida de modo separado do imóvel.

– Vaga comum: não são de propriedade privada de nenhum condômino. Seu uso depende das normas internas do condomínio. Não pode ser vendida, pois os moradores têm apenas o direito de uso.

 

Como eu sei qual tipo de vaga eu possuo?

Você terá as informações sobre o tipo de garagem que possui na certidão de inteiro teor do seu imóvel. O documento está disponível no cartório de registro de imóveis competente pela circunscrição (zona) onde está localizado seu imóvel.

Se a sua vaga for autônoma, ela terá uma matrícula só dela. Se for acessória ou vaga em área comum você perceberá na leitura da descrição do imóvel na certidão.

 

Como vender?

Para que possa ser vendida, a vaga de garagem deve ser uma Vaga autônoma, com escritura e registro próprios. A vaga sem escritura própria não pode ser vendida, pois está atrelada ao apartamento.

De qualquer forma é necessário ler a convenção do condomínio, para checar a venda de garagem está prevista. Caso não haja autorização estabelecida, é necessário o quórum de 2/3 dos condôminos para aprovação, o mesmo necessário para a modificação da convenção.

 

Posso vender para pessoas de fora do condomínio?

Após a alteração da Lei Federal nº 12.607 de 2002 no Código Civil, o artigo 1.331, passou a permitir que as vagas autônomas sejam vendidas livremente por seus proprietários, porém no caso de terceiros passou a ser necessária a autorização expressa na convenção de condomínio.

Confira o Artigo 1.331:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

Como demonstrado no texto de lei, para que a venda ocorra para terceiros de fora do edifício é necessária autorização na convenção condominial. Caso não haja uma proibição expressa da venda de vagas de garagem, autônomas ou individuais, a não condôminos, será necessário o voto de 2/3 dos condôminos em assembleia.

 

Importante salientar que as informações deste artigo abordam apenas as vagas de garagem em edifícios residenciais. Edifício-garagem possui outro entendimento.

 

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Dica de Segurança: Novo Golpe na Praça

Prezados condôminos,

Vimos através deste recomendar atenção redobrada para maior segurança de todos, uma vez que, há um novo golpe na praça: o assalto programado.

Alguns condôminos que são clientes, por exemplo, da NET, VIVO, SKY, CLARO, entre outras, estão relatando o recebimento de cartas timbradas enviadas teoricamente pelas empresas citadas, solicitando a substituição dos aparelhos fixos dos assinantes, sob argumento de modernização de tecnologia.

Para tanto, visando a execução deste serviço, o cliente deverá realizar um prévio agendamento. Porém, tudo não passa de um GOLPE! Uma vez que, esse agendamento e visita é executado por criminosos que visam assaltar sua residência.

Desta forma, face a ousadia destes criminosos, reiteramos aos moradores e funcionários a necessidade de constante atenção, e caso receba tal carta, confirme o procedimento pelo telefone que consta na fatura da sua prestadora de serviço.

Alerte seus familiares, amigos e conhecidos para que não venham ser vitimas de assaltos.

“Juntos podemos fazer do nosso condomínio um lugar melhor!”

 

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Como contratar uma administradora para o Condomínio?

Concentrar a administração do condomínio nas mãos somente do síndico é algo impensável, em função das exigências legais e da necessidade de encarar o condomínio como se fosse uma empresa. É aí que entra a administradora.

O síndico será sempre, em última análise, o responsável legal pelo condomínio, inclusive no que diz respeito à fiscalização do trabalho da administradora.

A empresa contratada será a parceira do síndico, integrará a equipe, sempre tendo em vista as expectativas dos moradores. Vale destacar que os moradores não podem dar ordens para a administradora, cabendo apenas ao síndico a atribuição de interagir com a empresa.

Para contratar a administradora, é preciso critérios rigorosos. O síndico pode (e deve) contar com o conselho diretivo para ajudá-lo nesta missão, com a finalidade de dividir responsabilidades.

Separamos alguns itens que devem ser observados com atenção nesta escolha:

 

Consulte ao menos 3 empresas, com levantamento cadastral completo, incluindo ações e denúncias em órgãos de defesa do consumidor. Verifique se o CNAE (Classificação Nacional de Atividade Econômica) da empresa corresponde ao código 6822-6/00, indicado para administração de condomínios;

Verificar se a administradora é registrada no CRA (Conselho Regional de Administração), o que dá mais garantia ao síndico do comprometimento ético e responsável da mesma;

Certificar-se de que a empresa se compromete a atender às exigências legais e normativas;

Observar se a empresa possui como escopo de trabalho a redução de custos e a preservação do patrimônio, sempre dentro da legislação vigente;

Visite condomínios que a empresa já tem como cliente, bem como suas instalações;

Checar se a movimentação dos recursos financeiros do condomínio serão realizados em conta individual e em nome do condomínio. Esse sistema dará maior transparência, facilidade de consulta ao extrato e aos resultados de aplicações financeiras. Simplificando também a conciliação bancária. Deve-se evitar a conta pool, em que todos os recursos recebidos de todos os condomínios atendidos pela administradora irão para uma conta em nome da administradora e todos os pagamentos de todos os clientes também sairão desta mesma conta.

Verifique se o modelo de demonstrativo financeiro que a empresa utiliza permitirá realizar a gestão dos recursos, sem a necessidade de retrabalho para compreender a posição de cada conta e certifique-se de que este abrange o mesmo que o condomínio utiliza para suas contas, sendo o mais indicado do 1º dia do mês ao último;

Firmar em contrato quais são os procedimentos e percentuais utilizados para honorários advocatícios em caso de necessidade. O mais indicado é que o advogado seja contratado diretamente pelo condomínio;

Checar com atenção a autenticação bancária de todos os pagamentos a fornecedores e guias de recolhimento de impostos. Atualmente pode-se checar algumas dessas informações pela internet;

Observar no contrato qual a responsabilidade da administradora em caso de erros cometidos por ela;

Verificar quais valores podem ser adicionais além do cobrado mensalmente, evitando surpresas como cópias, taxas para emissão de boleto, registro de ata e acompanhamento tributário de terceiros.

 

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Reabertura de áreas comuns dos condomínios conforme portaria da SESA/ES

A reabertura de áreas comuns para assembleias, eventos desportivos, comemorativos e sociais, tais como casamentos, aniversários entre outros, poderá ocorrer desde que respeitados os requisitos de segurança conforme portaria da SESA. (Decreto em diário oficial do dia 19/09/2020 no Estado ES)

 

Dentre as medidas da portaria da SESA, está:

a) Eventos sociais somente para maiores de 18 anos (não é permitido crianças e adolescentes e idosos – acima de 60 anos), respeitando o limite de 100 pessoas e/ou que suporte o número de pessoas com distanciamento mínimo de 1,5m (um metro e cinquenta centímetro), este controle de fluxo de pessoas, não pode ultrapassar uma pessoa por 10m2;

b) O uso obrigatório de máscaras e álcool em gel, e sinalização, com as normas e o número máximo de pessoas em cada ambiente (banheiros, elevadores e demais ambientes), e que convidados que estejam com sintomas não compareçam ao evento;

c) Ambiente arejados;

d) Bloqueio para áreas de dança e interação entre os convidados;

e) As mesas devem manter 2m de distância em locais previamente marcados;

f) Banheiros deverão estar abastecidos com papel higiênico, sabonete líquido e papel toalha;

Entre outras regulamentações. O não respeito poderá gerar denúncia de aglomeração imposta em lei. Fiquem Atentos!!!

 

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Mais detalhes

Para melhor compreensão, segue o inteiro teor do Diário Oficial do dia 19/09/2020:

http://grupoatta.com.br/site/wp-content/uploads/2020/09/diario_oficial_2020-09-19_completo.pdf

Condomínios de Vitória/ES: O que é necessário saber sobre a Inspeção Predial da PMV

Está em vigor desde abril de 2019 a Lei 9.418/19, publicada pela Prefeitura Municipal de Vitória, que obriga os condomínios de Vitória a realizarem e apresentarem Laudos de Inspeção Predial de seus edifícios à Prefeitura.

 

O que diz a Lei

A partir de 01/04/2019, dia da publicação desta Lei, as edificações públicas e privadas localizadas no Município de Vitória são objeto de vistorias técnicas periódicas, que devem ser registradas em Laudos de Inspeção Predial elaborados por profissional habilitado e registrado no CREA/ES ou CAU/ES, competindo ao responsável legal pela edificação, no caso de condomínios é o(a) síndico(a), providenciar o citado laudo. 

Além de atestar se a estrutura da edificação é segura, caso encontrem problemas, os profissionais contratados para produzir o Laudo devem elaborar um plano de reparos para acompanhamento dos moradores e do município.

Durante as vistorias para a emissão do documento, vários elementos da estrutura do prédio são avaliados pelos profissionais: a vedação, a impermeabilização, os equipamentos permanentes, as instalações hidráulicas em geral, as instalações de gás e elétricas, os revestimentos internos, as coberturas, os telhados e os sistemas de combate a incêndio e proteção contra descargas atmosféricas.

 

Edificações contempladas pela Lei

– Comerciais com mais de 900m²
– Residenciais com lojas no térreo com mais de 900m²
– Condomínios com mais de um prédio no mesmo terreno
– Prédios com mais de 9 metros de altura
– Depósitos de gás (GLP) de cozinha com capacidade para mais de 1.560 kg
– Teatros em geral para mais de 400 pessoas no térreo e/ou 150 nos demais pavimentos
– Cinemas para mais de 400 pessoas no térreo e/ou 150 nos demais pavimentos
– Auditórios em geral para mais de 400 pessoas no térreo e/ou 150 nos demais pavimentos
– Clubes social e noturno para mais de 400 pessoas no térreo e/ou 150 nos demais pavimentos
– Boates e salões de baile para mais de 400 pessoas no térreo e/ou 150 nos demais pavimentos
– Restaurantes dançantes para mais de 400 pessoas no térreo e/ou 150 nos demais pavimentos
– Bingo e bilhares para mais de 400 pessoas no térreo e/ou 150 nos demais pavimentos
– Estabelecimentos que praticam tiro ao alvo para mais de 400 pessoas no térreo e/ou 150 nos demais pavimentos
– Boliche para mais de 400 pessoas no térreo e/ou 150 nos demais pavimentos
– Estádios para mais de 2.500 pessoas
– Ginásios para mais de 2.500 pessoas
– Piscinas com arquibancadas para mais de 2.500 pessoas
– Arenas de rodeios para mais de 2.500 pessoas
– Autódromos para mais de 2.500 pessoas
– Sambódromos para mais de 2.500 pessoas
– Arenas em geral para mais de 2.500 pessoas
– Academias para mais de 2.500 pessoas
– Pistas de patinação para mais de 2.500 pessoas
– Edificações e áreas de risco que possuam comercialização, industrialização, consumo, manuseio ou depósitos de gases ou líquidos inflamáveis/combustíveis

 

Prazos para adequação

O Laudo de Inspeção Predial deve ser apresentado ao Município pelo responsável legal pela edificação em até 10 (dez) anos após a concessão do Certificado de Conclusão da Obra – Habite-se. 

No caso de edificação com Habite-se emitido há mais de 10 (dez) anos contados a partir da publicação desta Lei, o responsável legal terá o prazo de 02 (dois) anos para providenciar a elaboração e apresentação do Laudo de Inspeção Predial ao Município. 

O responsável legal pela edificação é obrigado a providenciar a renovação do Laudo de Inspeção Predial e apresentá-lo ao Município a cada 10 (dez) anos. 

Uma cópia do Laudo de Inspeção Predial deve ser mantida na edificação, à disposição da fiscalização e de eventuais interessados. 

 

O que é Habite-se

O Habite-se é um documento que deve ser solicitado na prefeitura da cidade em que o imóvel está localizado, atestando as condições corretas de habitação e afirmando que o local está pronto para receber moradores. Trata-se de um documento que atesta que a residência foi construída de acordo com as normas estabelecidas pela Prefeitura local. O habite-se é necessário tanto para novas construções quanto para obras e reformas.

Quando uma propriedade é construída, é necessário levar o documento de Habite-se para ser registrado no cartório. É dever do proprietário legal do imóvel e da construtora que realizou toda a obra fazer a solicitação desta avaliação deste o início da obra.

 

Consequências e Penalidades

O não atendimento às disposições previstas na nova legislação sujeita os infratores à aplicação de multa conforme Item 7, anexo 5 da Lei 4.821 de 31/12/1998. Além disso, os imóveis que estiverem a venda não conseguirão alterar sua propriedade junto ao Cartório de registro do imóvel.

 

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Para mais informações e orientações, entre em contato com nossa equipe:

Telefones: (27) 3535-2438 / 3535-2439
E-mail: comercial@grupoatta.com.br

 

Mais detalhes

Para melhor compreensão, segue o inteiro teor da Lei 9.418/19:

http://grupoatta.com.br/site/wp-content/uploads/2020/09/L94182019.pdf

5 dicas para mais produtividade em home office

Confira algumas dicas que podem contribuir com sua produtividade em casa.

Com a pandemia global de coronavírus, as empresas instituíram o modelo de trabalho em home office para grande parte de seus colaboradores. No entanto, é importante seguir algumas dicas para manter o mesmo nível de entrega e qualidade no trabalho.

Pensando nisso, especialistas reuniram 10 dicas de como manter a produtividade trabalhando de casa:

 

1 – Construa uma rotina matinal

Ter uma rotina evita que você perca o foco logo no começo do dia. É importante ter horário para levantar, tarefas delimitadas e um tempo máximo entre sair da cama e começar a trabalhar.

2 – Escolha um ambiente sem distrações

Um dos pontos centrais para manter a produtividade é evitar trabalhar em espaços com barulho excessivo e muitas distrações. Também é importante contar com os equipamentos necessários para a realização das atividades diárias, ponto que deve ser previamente combinado com a empresa, caso haja necessidade de materiais extras.

3 – Vista-se como se fosse trabalhar

O mais indicado é usar roupas leves como se estivesse indo ao escritório e uniformes oficiais nas reuniões virtuais.

4 – Alinhe expectativas com a empresa

Para que isso aconteça o empregador precisa orientar se é preciso estar conectado o tempo todo, quanto tempo o colaborador terá de refeição, entre outros pontos.

5 – Crie métodos para que sua família não impacte na sua produtividade

Se você não mora sozinho, manter a produtividade no trabalho remoto pode ser uma tarefa bem complicada. Combine com a familia sinais e estabeleça junto com eles algumas regras básicas para que tudo funcione bem.

Mandato de síndico prorrogado e assembleia virtual liberada em condomínios

Regras são válidas para condomínios, segundo a Lei nº 14.010/20, até 30/10.

 

A realização de assembleias virtuais e a prorrogação de mandatos de síndicos até 30/10/2020 estão contempladas na lei nº 14.010/2020, sancionada recentemente pelo presidente Jair Bolsonaro.

 

ASSEMBLEIA VIRTUAL

O artigo 12 confere a possibilidade dos condomínios realizarem assembleia virtual, com votação, até 30 de outubro de 2020, em caráter emergencial. Isso é lei e já está valendo.

Devido a regras internas e também a diferentes interpretações, muitos condomínios não podiam realizar assembleias por meios digitais, o que foi resolvido com a publicação da lei nº 14.010/2020.

 

MANDATO DO SÍNDICO PRORROGADO ATÉ 30/10

Uma onda de condomínios sem síndicos atemorizou o setor a partir da suspensão das assembleias presenciais, com eleição na pauta, como medida preventiva ao contágio de COVID-19. Uma série de questões legais ficam comprometidas sem um representante do condomínio. 

Para dar fim a esse temor, o mesmo artigo da lei nº 14.010/2020 estabelece que os mandatos vencidos a partir de 20/03/2020 ficam automaticamente renovados até 30/10/2020 para os condomínios que, por alguma razão, não conseguirem realizar a assembleia virtual autorizada e, consequentemente, não passarem por nova eleição.

A lei também reforça que o síndico sempre deve prestar contas aos condôminos, conforme o artigo 13.

 

Confira na íntegra a lei nº 14.010/2020:
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2020/lei/l14010.htm

Orientações acerca da reabertura das áreas de lazer dos condomínios

Os moradores confinados em seus apartamentos estão pressionando cada vez mais os síndicos para liberarem as áreas de lazer dos condomínios, porém, o momento ainda é de cautela.

 

Os síndicos têm prerrogativa para, de forma individual, adotarem decisões de proibir o uso de áreas comuns e realização de obras, em tempo de pandemia, com uma doença que mata e ainda não tem vacinas. Vivemos tempo de exceção!

Há muitos moradores que defendem manter o isolamento social, outros somente defendem a liberação da área aberta, no entanto outros desejam a reabertura das áreas cobertas.

Esta flexibilização nos condomínios fica nas mãos dos síndicos, orientados sempre pelo seu conselho. Com esta autonomia nas mãos, o mais indicado é o síndico apelar pelo consenso entre moradores, através de pesquisas para ouvir os condôminos, por qualquer meio e forma como exemplos: enquetes virtuais, reuniões semipresenciais, virtual – via aplicativos – ou redes sociais. Em condomínios pequenos, podem ligar para os moradores, ato saudável e de boa convivência, para saber a opinião da maioria. Caso a reabertura seja o desejo da maioria, o indicado é a realização de uma assembleia virtual para a liberação e inclusão de protocolos de uso. 

A orientação que temos acerca da reabertura destes espaços é que ela ocorra somente se houverem procedimentos de segurança definidos, impondo medidas de distanciamento social, uso de máscaras e HIGIENIZAÇÃO FREQUENTE, principalmente nas áreas cobertas, e que a liberação dos espaços somente deva ocorrer através de reservas por apartamento com a finalidade de controlar e restringir o número de usuários. A limpeza e higienização dos ambientes devem também ocorrer tão logo após o uso.

 

Observações – ao código Civil:

Lei 4.591/64, art. 10, III e art. 1.336, IV, do Código Civil, NÃO utilizar da sua unidade de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores. Além disto, expor a vida e a saúde de outrem a risco é crime previsto no Código Penal. 

Ressaltamos que o uso de máscara tornou-se obrigatório na luta contra o coronavírus (Covid-19) no Espírito Santo, através de Decreto do Governador Renato Casagrande, com multa para quem descumprir.

Artigo 1.348 do Código Civil adotar os atos necessários à defesa dos interesses comuns, cumprir a convenção, conservação e guarda das partes comuns zelando pela prestação dos serviços aos condôminos, sob pena de responsabilidade (art. 186, do mesmo código), também aplicável aos condôminos.

Lei que obriga Síndicos a denunciar violência doméstica

No dia 15 de junho de 2020, foi aprovado o projeto de lei que obriga aos síndicos a denunciarem à violência doméstica em condomínios. Este projeto lei, está em trâmite para ser sancionado, apenas aguardando a aprovação do Governo do Espírito Santo.

O PL 315/2020, do deputado Enivaldo dos Anjos (PSD), foi aprovado no mesmo dia do enterro da jovem Celina da Conceição Braz, de 25 anos. Ela foi espancada dentro de casa até a morte pelo marido, o pedreiro Rodrigo Costa da Silva, 32, na última sexta-feira (12), segundo a Polícia Civil. Antes de ser morta, Celina gritou por duas horas. Os vizinhos chegaram a gravar áudios, mas ninguém acionou a polícia”

Caso seja sancionado pelo Governo do Estado do Espírito Santo, conforme o Conforme o Art. 2º os condomínios deverão fixar cartazes que informem sobre a nova legislação e a multa pelo descumprimento.

A denúncia deverá ser feita aos órgãos de segurança, como Polícia Civil ou Militar.

 

POLÊMICA: A denúncia deve ser voluntária, porque tornar o síndico responsável e sujeito a uma penalidade ao invés de incentivar a participação de todos?

Como há muitos questionamentos, observando o Projeto de Lei, é compreendido que a responsabilidade é de todos, sejam eles síndicos ou não. Ter a ciência da importância da denúncia contra a violência doméstica é o primeiro passo para amenizar os diversos casos que ocorrem na sociedade.  

Vamos aguardar a decisão do Governo do ES.

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