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ITEM 1. O condômino e ou síndico deverá verificar a necessidade de emissão de laudo técnico, ART ou RRT de acordo com a intervenção a ser executada:
Precisam de RRT todos os serviços que:

  • necessitem do uso de ferramentas de impacto E/OU;
  • modifiquem a conformação da edificação E/OU;
  • alterem o uso da edificação E/OU;
  • alterem as partes constituintes (instalações) da edificação E/OU;
  • modifiquem o projeto da edificação.

Exemplos:

  • quebra de paredes;
  • troca de pisos com uso de ferramentas de impacto;
  • instalação de forros de gesso com alteração nos pontos de iluminação;
  • instalação de novas tomadas em alvenaria ou móveis;
  • instalação de novas esquadrias (inclusive fechamento de sacada);
  • instalação de climatizadores de ar ou aquecedores de água com potência e instalações diferente do projetado ou a falta dele;
  • impermeabilizações de qualquer natureza;
  • automação residencial não previstas em projeto;
  • instalação de gás pelo risco de explosão ou vazamento que envolve a obra;
  • serviços em altura como a instalação de climatizadores com uso de rapel ou com o corpo para fora da edificação;
  • instalação de banheiras (acréscimo de carga e alteração de áreas impermeabilizadas);
  • reparos hidráulicos e elétricos que necessitem de ferramentas de impacto como marretas, marteletes, perfuração de lajes, etc;
  • instalação de piso laminado (desde que precise retirar o piso existente e ou refazer o contra piso).

NÃO precisam de ART/RRT e podem ser feitas por empresas capacitadas. Em geral, serviços que:

  • NÃO necessitem do uso de ferramentas de impacto e;
  • NÃO modifiquem a conformação da edificação e;
  • NÃO alterem o uso da edificação e;
  • NÃO alterem as partes constituintes (instalações) da edificação e;
  • NÃO modifiquem o projeto da edificação.

Exemplos:

  • a troca de pisos (sem ferramentas de impacto);
  • execução de pinturas;
  • instalação de forros de gesso sem instalações elétricas adicionais;
  • instalação de chuveiro elétrico no lugar do chuveiro comum, utilizando ponto elétrico existente (deixado pela construtora, sem alteração de projeto);
  • instalação de aparelho climatizador em ponto específico deixado pela construtora (sem serviço em altura e sem alteração de projeto);
  • instalação de redes de proteção sem a projeção do corpo para fora da edificação;
  • pequenos reparos hidráulicos e elétricos, que não mexam na parte estrutural da edificação.
  • instalação de papel de parede;
  • substituição de portas e batentes sem alteração das dimensões;
  • Instalação de armários suspensos nas paredes não estruturais (mas é importante na fase de projeto verificar os locais liberados para perfuração, que devem estar informados no memorial descritivo da unidade fornecido pela construtora, para preservar as eventuais prumadas de instalações);
  • Instalação de piso laminado (desde que sobre o piso existente).

 

IMPORTANTE: Mesmo que estes serviços não exijam a ART ou RRT, sempre busque profissionais e empresas capacitadas.

 

ITEM 2. Caso seja necessário ART ou RRT, o condômino deverá contratar um profissional habilitado (arquiteto ou engenheiro) para elaborar laudo técnico e um plano de reforma, detalhando o que deseja realizar em sua unidade. O mesmo para área comum, onde o síndico será o responsável por tal contratação.

ITEM 3. Com base nesse plano, deverá ser emitida uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica/Engenheiro) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica/Arquiteto).

ITEM 4. Todos esses documentos devem ser entregues ao síndico que fará uma análise técnica e jurídica sobre a obra a ser realizada (pode depender do envolvimento do conselho ou até de uma assembleia, dependendo do tamanho da obra).

ITEM 5. O síndico deverá emitir uma resposta formal para o condômino, autorizando ou não o início da obra. Em caso de resposta negativa, sugere-se ao síndico conversar pessoalmente com o condômino para explicar os riscos que levaram à decisão e eventualmente achar uma alternativa para ambos os lados. Sendo em área comum, o síndico deverá apresentá-la em assembleia sobre a deliberação para registro.

ITEM 6. Após liberado o início da obra, é importante que o condômino entregue uma lista de pessoas autorizadas a entrar no condomínio durante a sua obra (nome, CPF ou RG, empresa). O mesmo vale para as áreas comuns que deverá ser apresentada pelo síndico.

ITEM 7. Durante a obra, o condômino ou seu representante é responsável por manter um diário sobre os andamentos das atividades. Para as áreas comuns, o síndico ou designado, deverá efetuar os registros desse acompanhamento.

ITEM 8. Quando disponível, o condômino e ou síndico deverá basear sua obra no Manual de operação, uso, e manutenção da edificação, além do Programa de Manutenção do condomínio.

ITEM 9. Caso o síndico não receba o plano de reforma e ART ou RRT, o mesmo deverá fazer um pedido formal e protocolado. Depois disso, caso não seja atendido, ele pode pedir o embargo da obra na prefeitura, fazer um B.O. relatando o ocorrido, ou ainda entrando com uma ação na Justiça, com um pedido de paralisação da obra. Outra saída é simplesmente não deixar o material ou os funcionários da unidade em reforma entrarem no condomínio. Vale ressaltar que o síndico responde civil e criminalmente pelo condomínio e que compartilha a responsabilidade das obras no edifício com os proprietários das unidades autônomas e com os responsáveis técnicos pelo projeto e execução.

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Erika Monique Moraes
Arquiteta e Urbanista formada pela Faculdade Integrada Bennett -RJ

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